Lotissement : le cahier des charges ne s’impose pas à la commune après rétrocession
Publié le :
08/09/2026
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Lorsqu’un lotissement comporte des voies et espaces communs, leur transfert à une commune peut modifier profondément leur régime juridique. Dans un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation précise qu’une commune à laquelle est rétrocédée la totalité de ces espaces n’acquiert pas la qualité de coloti. Les stipulations du cahier des charges du lotissement ne peuvent donc pas lui être opposées.
La rétrocession à la commune fait sortir les espaces communs du cadre contractuel du lotissement
Dans cette affaire, le cahier des charges prévoyait qu’un terrain affecté à un espace vert, ainsi que les ouvrages collectifs qui y étaient implantés, seraient cédés à la commune.
Des propriétaires du lotissement contestaient la vente ultérieure de ce terrain à une SCI, qui y avait construit un immeuble. Ils soutenaient notamment que la commune devait respecter l’affectation en espace vert prévue par le cahier des charges.
La Cour de cassation écarte cette argumentation. Elle rappelle que le cahier des charges organise principalement les droits et obligations entre les propriétaires colotis ainsi que la gestion des parties communes.
Or, lorsqu’en application des articles R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme, la totalité des voies et espaces communs est transférée à une commune, celle-ci ne devient pas propriétaire d’un lot au sein du lotissement. Elle n’a donc pas la qualité de coloti et les stipulations contractuelles du cahier des charges ne lui sont pas opposables.
Le déclassement permet ensuite la vente du bien communal
Le terrain avait d’abord été incorporé au domaine public communal. Il relevait donc du régime de la domanialité publique prévu notamment par l’article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.
Après constatation de sa désaffectation, la commune avait procédé à son déclassement par plusieurs délibérations, conformément aux règles permettant à un bien de quitter le domaine public. Ces décisions n’avaient fait l’objet d’aucun recours.
Le terrain ayant intégré le domaine privé de la commune, celle-ci pouvait alors le vendre. La Cour de cassation considère ainsi que les colotis ne pouvaient obtenir l’annulation de la vente en invoquant le cahier des charges du lotissement.
Elle rejette donc le pourvoi et confirme que la rétrocession à la commune fait obstacle à l’opposabilité des obligations contractuelles qui régissent les rapports entre colotis.
Historique
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Lotissement : le cahier des charges ne s’impose pas à la commune après rétrocession
Publié le : 08/09/2026 08 septembre sept. 09 2026Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanismeBrèves JuridiquesLorsqu’un lotissement comporte des voies et espaces communs, leur transfert à...