URBANISME – Construction irrégulière : un préjudice même limité peut justifier la démolition
Publié le :
06/11/2026
06
novembre
nov.
11
2026
Cass 3ème civ. du 1 octobre 2026, n° 24-14.709
La construction d'un bâtiment en méconnaissance des règles d'urbanisme peut entraîner des conséquences importantes pour son propriétaire. Lorsqu'un permis de construire est annulé, les voisins subissant un préjudice peuvent, sous certaines conditions, demander la démolition de l'ouvrage.
Dans un arrêt du 1er octobre 2026 (n° 24-14.709), la Cour de cassation précise que la faible gravité du préjudice subi ne suffit pas à écarter une demande de démolition.
Une construction à l'origine de nuisances pour les voisins
En l'espèce, des propriétaires avaient obtenu un permis de construire pour réaliser un nouveau bâtiment comprenant notamment une pergola, un parking en toiture et des panneaux solaires.
Des voisins avaient contesté cette autorisation, finalement annulée par la juridiction administrative en raison du non-respect des règles d'urbanisme.
Ils avaient ensuite saisi le juge judiciaire afin d'obtenir la démolition de la construction, invoquant notamment une aggravation des vues sur leur propriété et une perte d'ensoleillement.
La cour d'appel avait rejeté leur demande, considérant que les préjudices constatés étaient trop limités pour justifier une démolition.
Pourtant, l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme permet, sous certaines conditions, d'obtenir la démolition d'une construction édifiée conformément à un permis ultérieurement annulé.
Cette action suppose notamment que la construction soit située dans l'une des zones limitativement prévues par ce texte et que le demandeur démontre un préjudice personnel directement lié à la violation des règles d'urbanisme.
La gravité du préjudice ne conditionne pas la démolition
La Cour de cassation censure le raisonnement des juges d'appel.
Elle rappelle que l'action en démolition vise à faire cesser la situation irrégulière à l'origine du préjudice subi par le demandeur.
Dès lors qu'un préjudice personnel directement lié à la règle d'urbanisme méconnue est établi, son importance ne constitue pas un critère permettant de refuser la démolition.
En l'espèce, les juges avaient constaté une aggravation des vues et une diminution de l'ensoleillement, tout en considérant leurs conséquences insuffisamment significatives.
La Cour de cassation estime que cette appréciation ne permettait pas de rejeter la demande.
Elle précise que le juge doit ordonner, sauf impossibilité, la démolition dans la mesure nécessaire pour rendre la construction conforme à la réglementation méconnue.
Cette décision rappelle aux propriétaires et aux professionnels de l'immobilier qu'une irrégularité d'urbanisme peut avoir des conséquences importantes, même lorsque les nuisances occasionnées aux voisins demeurent limitées.
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