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Partie commune à jouissance exclusive : le syndicat reste responsable des défauts d’entretien

Publié le : 06/10/2026 06 octobre oct. 10 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme
Brèves Juridiques

Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973

Dans une copropriété, certaines parties communes peuvent être réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Le règlement de copropriété peut alors prévoir que leur entretien ou leurs réparations sont à la charge de celui qui bénéficie de cette jouissance. Mais une telle clause permet-elle au syndicat des copropriétaires d’échapper à sa responsabilité lorsqu’un dommage trouve son origine dans cette partie commune ?

Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation répond par la négative et rappelle le caractère d’ordre public de la responsabilité du syndicat.

En l’espèce, le locataire d’un local commercial avait subi des infiltrations d’eau provenant d’une toiture-terrasse située au-dessus de son local. Celle-ci constituait une partie commune dont un autre lot avait la jouissance exclusive. Le règlement de copropriété prévoyait que l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif étaient supportés par les propriétaires concernés.

 

Le règlement peut transférer la charge de l’entretien au copropriétaire


La cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation dirigée contre le syndicat des copropriétaires. Elle avait constaté que les infiltrations provenaient de la défectuosité du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse et s’était fondée sur la clause mettant son entretien et ses réparations à la charge du copropriétaire bénéficiaire.

La Cour de cassation ne remet pas en cause le principe d’une telle clause. Un règlement de copropriété peut donc valablement prévoir que le copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive d’une partie commune doit en assurer l’entretien.

Cette obligation ne modifie toutefois pas la nature juridique de l’espace concerné : la partie commune à jouissance exclusive demeure une partie commune.

 

Le syndicat demeure responsable des dommages causés par la partie commune


La Cour de cassation censure ainsi la décision sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte prévoit que le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, notamment en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.

Cette responsabilité étant d’ordre public, le règlement de copropriété ne peut pas l’écarter. La victime peut donc agir contre le syndicat même lorsque l’entretien de la partie commune concernée a été mis à la charge d’un copropriétaire déterminé.

La distinction est importante : la clause organise la répartition de l’entretien au sein de la copropriété, mais elle ne prive pas la victime de son recours contre le syndicat.

Le syndicat conserve néanmoins la possibilité, après indemnisation, d’exercer une action récursoire contre le copropriétaire auquel incombait l’entretien lorsque les conditions de sa responsabilité sont réunies.
 
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