IMMOBILIER – Servitude de passage : tous les propriétaires voisins n'ont pas à être appelés en justice
Publié le :
30/07/2026
30
juillet
juil.
07
2026
Cass, civ 3ème du 9 juillet 2026, n° 25-13.674
La demande tendant à fixer l'assiette d'un passage pour désenclaver un fonds n'est pas irrecevable du seul fait que les propriétaires de toutes les parcelles envisagées au cours de l'expertise n'ont pas été mis en cause. Encore faut-il qu'il existe réellement une autre solution de désenclavement susceptible d'être retenue.
En l'espèce, les propriétaires de deux fonds enclavés sollicitaient la fixation judiciaire d'un droit de passage sur une parcelle voisine. Les propriétaires de cette dernière soutenaient que l'action était irrecevable dès lors que plusieurs autres parcelles, évoquées au cours de l'expertise comme pouvant accueillir un éventuel passage, appartenaient à des tiers qui n'avaient pas été appelés à la procédure.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle relève que l'expertise avait examiné les différents itinéraires envisageables et démontré que les tracés alternatifs se heurtaient à d'importants obstacles, notamment la présence d'une habitation, une topographie accidentée et la nécessité de réaliser des travaux de terrassement conséquents. À l'inverse, le passage retenu empruntait un chemin existant, déjà utilisé de longue date, et permettait un accès à la voie publique sans nécessiter d'aménagement particulier.
La Haute juridiction en déduit que les juges du fond avaient pu retenir que ce tracé constituait le passage le plus court et le moins dommageable, conformément à l'article 682 du Code civil. Dans ces conditions, l'absence de mise en cause des propriétaires des autres parcelles évoquées au cours de l'expertise n'affectait pas la recevabilité de la demande.
Par cette décision, la Cour de cassation rappelle que tous les propriétaires voisins n'ont pas vocation à être systématiquement appelés à l'instance lorsque les éléments du dossier permettent d'écarter de manière suffisamment certaine les autres solutions de désenclavement envisageables.
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