IMMOBILIER - Partie commune à jouissance exclusive : le syndicat reste responsable des défauts d’entretien
Publié le :
30/09/2026
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Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973.
Une clause du règlement de copropriété peut-elle faire supporter à un copropriétaire l’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive et, par conséquent, exonérer le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité en cas de dommage ? La Cour de cassation répond clairement par la négative dans un arrêt du 17 septembre 2026.
En l’espèce, le locataire d’un local commercial subissait des infiltrations provenant d’une toiture-terrasse. Cette toiture constituait une partie commune de l’immeuble, mais sa jouissance exclusive était attachée à un autre lot. Or, le règlement de copropriété prévoyait que l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif étaient à la charge des propriétaires bénéficiaires.
L’obligation d’entretien peut être transférée au copropriétaire
La Cour de cassation ne remet pas en cause la possibilité de prévoir une telle répartition des charges. Le règlement de copropriété peut donc valablement imposer au copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive d’une partie commune d’en assurer l’entretien.
Dans cette affaire, la cour d’appel avait toutefois tiré une conséquence supplémentaire de cette clause. Constatant que les infiltrations provenaient d’une défectuosité du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse, elle avait considéré que l’obligation d’entretien mise à la charge du copropriétaire excluait la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
C’est précisément ce raisonnement que censure la Cour de cassation.
Le syndicat ne peut pas être exonéré de sa responsabilité de plein droit
La Haute juridiction rappelle que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 instaure une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.
Cette disposition étant d’ordre public, le règlement de copropriété ne peut y déroger. Une clause peut donc transférer matériellement l’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive à un copropriétaire, mais elle ne peut supprimer la responsabilité légale du syndicat à l’égard de la victime.
La distinction est importante : obligation d’entretien et responsabilité à l’égard des tiers ne se confondent pas. Le syndicat demeure susceptible d’être tenu d’indemniser les dommages provenant de la partie commune. Il conserve ensuite la possibilité d’exercer une action récursoire contre le copropriétaire auquel le règlement imposait son entretien, si les conditions en sont réunies.
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Une clause du règlement de copropriété peut-elle faire supporter à un copropriétaire l’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive et, par conséquent, exonérer le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité en cas de dommage ?...