IMMOBILIER – Copropriété : un syndicat secondaire ne peut recouvrer les charges du syndicat principal sans mandat exprès
Publié le :
12/08/2026
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Cass. civ. 3ème du 9 juillet 2026, n°24-21.794
Le syndicat secondaire ne peut agir en recouvrement des charges dues au syndicat principal que s'il a reçu un mandat exprès de l'assemblée générale de ce dernier. À défaut, son administrateur provisoire ne dispose pas davantage de cette faculté, même lorsqu'il exerce les pouvoirs du syndic et de l'assemblée générale.
En l'espèce, à la suite de la dissolution d'un syndicat secondaire, un administrateur provisoire avait été désigné afin d'assurer sa liquidation. Agissant au nom de ce syndicat, il avait assigné un copropriétaire en paiement d'appels de fonds correspondant à des charges relevant du syndicat principal. Le copropriétaire contestait toutefois la qualité du syndicat secondaire pour agir, en soutenant qu'il ne pouvait recouvrer des charges qui ne relevaient pas de son objet.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle que le syndicat secondaire a pour seule mission d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration du bâtiment ou de la partie d'immeuble dont il a la charge. Si le syndicat principal peut lui confier le recouvrement de ses propres charges, cette extension de compétence ne peut résulter que d'une décision de l'assemblée générale du syndicat principal. En l'absence d'un tel mandat, aucune pratique antérieure ni aucun mandat tacite ne permettent au syndicat secondaire d'agir en paiement des charges communes du syndicat principal.
La Haute juridiction précise également que l'administrateur provisoire ne peut exercer que les pouvoirs entrant dans le champ des missions légalement dévolues au syndicat secondaire. Sa désignation, même assortie de pouvoirs étendus, ne lui confère donc pas qualité pour agir au-delà de l'objet de ce syndicat.
Par cette décision, la Cour de cassation rappelle le caractère strict des compétences reconnues aux syndicats secondaires et confirme que le recouvrement des charges du syndicat principal suppose un mandat exprès régulièrement adopté.
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