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FISCAL – Taxe de 3 % sur les immeubles : les entités interposées ne sont pas des redevables légaux

FISCAL – Taxe de 3 % sur les immeubles : les entités interposées ne sont pas des redevables légaux

Publié le : 11/06/2026 11 juin juin 06 2026
Veille Juridique

Cass. com. du 28 mai 2026, n°24-18.404
Une société de droit luxembourgeois détenait l’intégralité des parts d’une société civile immobilière française, elle-même propriétaire de biens immobiliers situés en France.
À la suite d’une proposition de rectification, l’administration fiscale a considéré que la société luxembourgeoise ne pouvait pas bénéficier des exonérations prévues à l’article 990 E du Code général des impôts au titre de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles, pour les années 2013 et 2014. Un avis de mise en recouvrement lui a ensuite été adressé.
La société a contesté ces impositions et assigné l’administration fiscale afin d’en obtenir la décharge.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a déclaré la procédure irrégulière. Elle a retenu que la société civile immobilière, tenue solidairement au paiement de la taxe, n’avait pas été destinataire de la réponse aux observations du contribuable ni des actes postérieurs, notamment de l’avis de mise en recouvrement.
Selon elle, le caractère contradictoire de la procédure et la loyauté des débats n’avaient donc pas été respectés à l’égard de l’ensemble des personnes morales tenues solidairement au paiement.
La Cour de cassation censure cette analyse.
Elle rappelle que, lorsqu’il existe une chaîne de participations, la taxe annuelle de 3 % est due par la ou les personnes morales les plus proches des immeubles ou droits immobiliers et non exonérées. Les personnes morales interposées entre le débiteur de la taxe et les immeubles sont seulement solidairement responsables du paiement.
Il en résulte que l’administration fiscale n’est pas tenue de notifier, dès leur établissement, les actes de la procédure postérieurs à la proposition de rectification à l’ensemble des entités interposées, dès lors que celles-ci ne sont pas les redevables légales de la taxe.
En jugeant le contraire, alors que la société civile immobilière n’était qu’une personne morale interposée et non le redevable légal de la taxe, la Cour d’appel a violé les articles 990 D et 990 F du Code général des impôts.
La Cour de cassation casse donc l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence.
Lire la décision…
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