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Division d’un bien immobilier et sécurisation des servitudes

Publié le : 20/05/2026 20 mai mai 05 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme


La division d’un bien immobilier emporte souvent la création ou la révélation de servitudes, dont la sécurisation est déterminante pour garantir l’usage et la valeur des fonds issus de la division. Le droit des servitudes, strictement encadré par le Code civil, impose une anticipation rigoureuse afin de limiter les risques de contentieux.
 

Principe et constitution des servitudes


La servitude est définie comme une charge imposée sur un fonds pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds appartenant à un propriétaire distinct (article 637 du Code civil). Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’une division, vente avec séparation de terrain, partage ou lotissement, la question des servitudes devient centrale.

Le Code civil distingue les servitudes résultant de la situation naturelle des lieux, celles établies par la loi et celles établies par le fait de l’homme. Dans le cadre d’une division parcellaire, les servitudes conventionnelles doivent surtout être anticipées. La création de nouveaux fonds peut en effet rendre nécessaire l’organisation de l’accès, du passage et des réseaux, afin de garantir l’utilisation normale de chaque parcelle.

Il convient de distinguer le droit de passage de la servitude de passage. Le droit de passage constitue une servitude légale : le propriétaire d’un fonds enclavé peut obtenir un passage sur le fonds voisin afin d’accéder à la voie publique, conformément aux articles 682 à 685-1 du Code civil. À l’inverse, la servitude de passage est conventionnelle. Elle résulte d’un accord entre propriétaires et permet de fixer les modalités d’accès, même en l’absence d’enclavement.
 

Contentieux liés aux servitudes


Si les servitudes permettent d’organiser durablement les relations entre fonds voisins, elles sont également à l’origine de nombreux litiges lorsque leur exercice devient conflictuel. Trois situations sont particulièrement sources de contentieux.

En premier lieu, l’aggravation de la servitude. Le propriétaire du fonds dominant ne peut user de la servitude que conformément à son titre et sans aggraver la charge pesant sur le fonds servant. Or, l’augmentation de l’usage, du passage de véhicules plus lourds, intensification du trafic, ou changement de destination du fonds, peuvent être contestés par le propriétaire du fonds grevé.

En deuxième lieu, les conflits portent souvent sur l’entretien et la répartition des coûts. En principe, l’entretien incombe au bénéficiaire de la servitude, sauf stipulation contraire. Lorsque le titre est imprécis ou silencieux, des désaccords apparaissent à l’occasion de travaux importants.

Enfin, les travaux et modifications des lieux sont une source récurrente de litige. La construction d’ouvrages, de clôtures ou l’aménagement du terrain ne doivent pas entraver l’exercice normal de la servitude. Toute modification portant atteinte aux droits du fonds dominant peut donner lieu à une action judiciaire.

L’anticipation de ces servitudes dès l’acte de division est essentielle. L’accompagnement d’un avocat permet d’identifier les besoins, de sécuriser juridiquement l’opération et de prévenir les conflits ultérieurs.

 
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