Bien propre : les loyers utilisés pour rembourser le prêt ouvrent-ils droit à récompense à la communauté ?
Publié le :
06/10/2026
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Dans un arrêt récent (n° 24-22.791), la Cour de cassation précise le sort des revenus tirés d’un bien propre lorsqu’ils sont affectés au remboursement du prêt ayant financé l’acquisition de ce bien. Elle juge que ces revenus ne peuvent être considérés comme des fruits « consommés » : leur emploi ouvre donc droit à récompense au profit de la communauté.
En l’espèce, deux époux, mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, avaient divorcé. Des difficultés étaient ensuite apparues à l’occasion de la liquidation et du partage de leurs intérêts patrimoniaux.
L’un des époux possédait en propre un bien immobilier acquis avant le mariage au moyen d’un prêt. Pendant le mariage, les revenus locatifs générés par cet immeuble avaient servi au remboursement des mensualités de ce crédit.
La Cour d’appel avait considéré que ces revenus constituaient des fonds communs dès leur perception et que leur affectation au remboursement du prêt souscrit pour l’acquisition du bien propre avait appauvri la communauté. Elle avait en conséquence fixé à 81 065,99 euros la récompense due par l’époux à celle-ci.
L’intéressé contestait cette analyse. Selon lui, la communauté n’ayant droit, en application des articles 1401 et 1403 du Code civil, qu’aux fruits et revenus des biens propres qui n’ont pas été consommés, les loyers utilisés pour payer les échéances du prêt devaient être regardés comme consommés et demeurer étrangers à la communauté.
Le remboursement du prêt d’acquisition n’est pas une « consommation » des revenus
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle rappelle qu’en vertu de l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres des époux. Certes, l’article 1403 prévoit qu’elle n’a pas droit aux fruits consommés sans fraude.
La Haute Juridiction apporte toutefois une précision déterminante : « ne sont pas consommés au sens de ce texte les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien ».
Dès lors que les fruits et revenus d’un bien propre sont ainsi affectés à la communauté, leur utilisation au financement de ce même bien constitue un mouvement de valeur au bénéfice du patrimoine propre de l’époux. En application de l’article 1437 du Code civil, cet emploi ouvre donc droit à récompense au profit de la communauté.
Une clarification importante pour la liquidation de la communauté
La solution distingue ainsi la véritable consommation des revenus propres de leur emploi patrimonial. Utiliser les loyers d’un bien propre pour rembourser le crédit ayant permis son acquisition ne revient pas à les consommer : ces sommes contribuent au financement d’un actif propre.
En pratique, un époux ne peut donc échapper à une récompense au motif que les loyers de son bien propre ont été immédiatement absorbés par les échéances du prêt. Dès lors qu’ils participent au financement de ce bien, leur emploi doit être pris en compte lors de la liquidation de la communauté.
Historique
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