BAUX COMMERCIAUX – Bail commercial : une clause de révision du loyer peut-elle s'appliquer automatiquement ?
Publié le :
03/11/2026
03
novembre
nov.
11
2026
Cass. Civ. 3ème du 1 octobre 2026, n° 25-13.002
Dans un bail commercial, l'évolution du loyer peut devenir une source de conflit entre propriétaire et locataire. Une clause prévoyant une révision périodique suffit-elle à rendre l'augmentation automatique, même lorsque le bailleur ne l'a jamais appliquée auparavant ?
Dans un arrêt du 1er octobre 2026 (n° 25-13.002), la Cour de cassation apporte des précisions sur la qualification d'une clause d'échelle mobile et les conséquences de son application.
Une clause de révision qui peut constituer une indexation automatique
En l'espèce, une société exploitait un local commercial en vertu d'un bail conclu en 2007, puis modifié par avenant en 2013.
Le contrat prévoyait une révision du loyer tous les trois ans, en fonction de l'évolution de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.
En 2019, la bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement, sans indemnité d'éviction, invoquant notamment des retards répétés de paiement et un impayé résultant de l'indexation.
La locataire contestait l'application automatique de cette révision. Selon elle, le bail ne précisait pas expressément que l'indexation s'effectuait de plein droit.
Elle soulignait également que la bailleresse n'avait jamais appliqué cette révision pendant plusieurs années.
La Cour de cassation rejette cette argumentation.
Une clause peut constituer une clause d'échelle mobile même sans employer expressément les termes « automatique » ou « de plein droit ».
L'interprétation du contrat détermine les obligations du locataire
Pour confirmer la qualification de clause d'échelle mobile, la Cour de cassation retient plusieurs éléments.
Le contrat mentionnait un indice précis, une périodicité déterminée et utilisait le futur de l'indicatif pour prévoir la révision du loyer.
Surtout, aucune formalité particulière n'était exigée pour sa mise en œuvre.
Ces éléments permettaient de caractériser une indexation automatique, distincte de la révision triennale légale prévue par l'article L. 145-38 du Code de commerce.
La Cour considère donc que la bailleresse pouvait appliquer cette clause pendant l'exécution du bail, malgré l'absence d'indexation pratiquée antérieurement.
Elle confirme ainsi le rejet du pourvoi de la locataire, qui contestait notamment la validation du congé et le refus d'indemnité d'éviction.
Cette décision rappelle l'importance de la rédaction des clauses relatives à l'évolution du loyer commercial. Une stipulation apparemment classique peut produire des effets automatiques et générer des sommes dues dont le non-paiement est susceptible d'alimenter un contentieux locatif.
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Historique
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