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BAIL COMMERCIAL - une hausse automatique et illimitée du loyer est illicite

BAIL COMMERCIAL - une hausse automatique et illimitée du loyer est illicite

Publié le : 08/09/2026 08 septembre sept. 09 2026
Veille Juridique

Cass 3 ème civ. 3 septembre 2026 pourvoi n° 25-14.904

Une clause prévoyant l’augmentation automatique et forfaitaire du loyer commercial ne peut produire ses effets indéfiniment lorsqu’elle ne prévoit ni plafond ni limite de durée. Pour la Cour de cassation, une telle stipulation constitue une véritable clause de révision à la seule hausse et porte atteinte aux règles d’ordre public encadrant la révision des loyers commerciaux.

 

Une augmentation annuelle de 1,5 % prévue sans plafond ni limite de durée


En l’espèce, un bail commercial portant sur une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes prévoyait qu’au terme de la deuxième année entière suivant sa prise d’effet, le loyer serait révisé chaque année avec une augmentation garantie de 1,5 %.

La locataire contestait cette stipulation et demandait qu’elle soit réputée non écrite, ainsi que la restitution des loyers qu’elle estimait avoir indûment versés au cours des cinq années précédentes.

La cour d’appel avait rejeté ses demandes. Elle considérait que l’augmentation ne dépendait d’aucun indice et que les parties avaient librement déterminé, dès la conclusion du contrat, l’évolution du prix du bail.

La Cour de cassation censure cette analyse et distingue cette stipulation d’un véritable loyer progressif par paliers.

 

La liberté contractuelle s’arrête aux règles impératives de révision du loyer


Dans un bail à loyer progressif par paliers, les parties peuvent fixer dès la signature différents montants applicables à des dates déterminées, jusqu’à un plafond convenu à l’avance. Ce mécanisme participe à la détermination du loyer initial et demeure compatible avec la révision légale.

À l’inverse, une clause prévoyant une augmentation périodique, automatique et forfaitaire, sans plafond ni limitation de durée, organise une révision permanente du loyer uniquement à la hausse. Elle peut ainsi conduire à une évolution supérieure à celle des indices applicables.

Or, les articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce encadrent impérativement la révision des loyers commerciaux. L’article L. 145-15 prévoit que les clauses ayant pour effet de faire échec à ces dispositions sont réputées non écrites.

La Cour de cassation pose ainsi une limite claire : si les parties restent libres de déterminer le loyer initial, elles ne peuvent organiser une augmentation automatique et indéfinie permettant de contourner les mécanismes légaux de révision.


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