IMMOBILIER – Enclave et division d’un fonds : le droit de passage est strictement limité aux parcelles issues de la division !
Publié le :
01/12/2025
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Cass. civ 3ème du 20 novembre 2025, n° 24-17.240
L’article 684 du Code civil prévoit qu’en cas d’enclave résultant de la division d’un fonds, le droit de passage ne peut être sollicité que sur les parcelles issues de cette division.
Dans l’affaire commentée, un fonds initialement unique avait été morcelé en plusieurs lots en vue de leur vente. Les premières cessions portaient sur les parcelles donnant accès à la voie publique. Plusieurs années plus tard, les parcelles dépourvues d’accès avaient été vendues à un autre acquéreur.
Ce dernier demandait au premier acquéreur la fixation de l’assiette d’un passage. Débouté par la cour d’appel, il l’est également devant la Cour de cassation.
La Haute juridiction juge, au visa de l’article 684 du Code civil, que lorsque l’enclave résulte directement de la division d’un fonds initialement non enclavé, le passage doit être établi uniquement sur les parcelles issues de cette division. Peu importe que cette division fasse renaître une situation d’enclave qui existait avant la constitution du fonds unique.
La Cour ajoute que la vente ultérieure des parcelles enclavées, sans qu’un passage ait été préalablement reconnu ou aménagé, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 : le passage doit toujours être recherché sur les parcelles issues du morcellement.
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