IMMOBILIER – Copropriétés en difficulté : les « lots » s’entendent de ceux définis au règlement de copropriété pour déterminer la rémunération de l’administrateur provisoire
Publié le :
11/12/2025
11
décembre
déc.
12
2025
Cass. Civ 3ème du 4 décembre 2025, n°23-21.525
Dans le cadre d’un litige relatif à la rémunération d’un administrateur provisoire désigné pour une copropriété en difficulté, la Cour d’appel avait considéré que le nombre de lots devait se déterminer en fonction des lots effectivement gérés ou appelés en charges, et non en fonction du nombre figurant dans le règlement de copropriété.
La Cour de cassation censure cette approche. Au visa de l’article 3 de l’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté, elle rappelle que le critère déterminant est le nombre de lots tel qu’il résulte des documents constitutifs de la copropriété (règlement de copropriété ou état descriptif de division), quel que soit leur usage, leur consistance ou l’existence d’appels de fonds.
L’article 3 de l’arrêté prévoit un régime dérogatoire lorsque la copropriété comporte plus de 500 lots : dans ce cas, la rémunération du mandataire ad hoc ou de l’administrateur provisoire est exclusivement fixée par le juge en fonction des frais engagés et des diligences accomplies, à l’exclusion du système de droits proportionnels par tranches applicable aux copropriétés de moins de 500 lots.
En l’espèce, il ressortait du règlement de copropriété que l’ensemble immobilier comprenait 659 lots. La Haute juridiction confirme que ce seul chiffre doit être pris en compte, indépendamment du nombre de lots réellement administrés ou soumis aux appels de charges. Dès lors, le premier président de la Cour d’appel avait à bon droit retenu le régime de rémunération dérogatoire applicable aux grandes copropriétés, conduisant à une fixation des honoraires sur justification des frais et diligences.
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