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Congé afférent au bail commercial : l'importance de la rédaction !
Publié le :
27/02/2024
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2024
Lorsque le contrat de bail commercial arrive à son terme, il ne prend pas pour autant fin automatiquement. À défaut d’action, le bail est tacitement prolongé pour une durée indéterminée, mais l’une des parties peut notifier un congé ou une offre de renouvellement.
Lorsqu’un bailleur notifie un congé avec offre de renouvellement, le preneur ne bénéficie pas d’un droit à indemnité d’éviction par nature. Cependant, une décision récente de la Cour de cassation risque d’inquiéter les rédacteurs de congés en matière de renouvellement du bail commercial.
Elle a jugé qu’un congé avec offre de renouvellement du bail commercial, mais proposant des conditions distinctes de celles du bail expiré doit s’analyser comme un congé comportant un refus de renouvellement du bail, ouvrant donc droit au paiement d’une indemnité d’éviction.
Un syndicat intercommunal, aux droits duquel est venue une communauté de communes, a donné à bail un local commercial à usage de restaurant à un couple de locataires.
Des années plus tard, la bailleresse a délivré à ses locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée, notamment, à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien.
Les preneurs à bail ont restitué les lieux loués avant d’assigner la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction.
Les prétentions des locataires sont rejetées par la cour d’appel qui a retenu que le maintien dans les lieux des preneurs sans opposition du bailleur à l'expiration du bail initial, avant leur départ volontaire, leur interdisait de demander le versement d'une indemnité d'éviction.
Les preneurs à bail ont alors formé un pourvoi en cassation en soutenant que le congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail initial, que les locataires n'avaient pas accepté, mettait fin au bail commercial et obligeait la bailleresse à leur payer une indemnité d'éviction, quand bien même ils se seraient maintenus dans les lieux en vertu d'un droit d'occupation précaire.
Saisie, la Cour de cassation rappelle d’abord qu’en principe, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, à défaut de convention contraire et outre le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix.
Le congé constituant un acte unilatéral mettant fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, il en résulte qu’un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec un refus de renouvellement ouvrant droit à une indemnité d’éviction.
La troisième chambre civile censure par conséquent la cour d’appel qui relevait que le congé comportant des conditions différentes du bail initial ne pouvait s’inscrire valablement dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement, mais qu’il exprimait néanmoins une offre de régularisation d’un nouveau bail de sorte qu’il ne pouvait s’analyser en un congé sans offre de renouvellement.
Référence des arrêts : Cass. civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-20. 872.
ARCANE JURIS Avocats
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