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Vente immobilière : l'infection parasitaire constitue un vice caché

Vente immobilière : l'infection parasitaire constitue un vice caché

Publié le : 20/02/2023 20 février févr. 02 2023

L’acquisition d’un bien expose l’acquéreur à de nombreux risques, notamment celui de découvrir que l’objet de l’achat est affecté d’un vice, alors que la transaction est déjà conclue. 
En matière immobilière, ce risque est d’autant plus insidieux lorsqu’il s’agit d’une altération du bien par la présence de parasite, mais l’acheteur n’est pour autant pas dépourvu de recours contre le vendeur. Encore faut-il qu’il fonde son action sur le bon moyen, comme l’a dernièrement rappelé la Cour de cassation. 


Dans les faits, les acquéreurs d’un corps de bâtiment qui souhaitaient réhabiliter celui-ci en maison d’habitation constatent que la charpente est infestée de parasites, en l’occurrence de thermites, et assignent en conséquence le vendeur en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l’obligation de délivrance, ainsi que sur celui de l’obligation de conseil et d’information.

Devant la Cour d’appel, les acquéreurs sont déboutés de leur demande, et forment donc un pourvoi en cassation au motif que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles, que par conséquent une construction, notamment si elle est destinée à l’habitation, doit avoir un toit, et que le vendeur est également tenu d’une obligation d’information et de conseil sur l’état du bien et des difficultés que pourrait rencontrer l’acquéreur dans son utilisation, l’obligeant à lui signaler l’existence ou la possibilité d’une infestation par les termites. 

La Cour de cassation ne fait pas droit à la demande des acquéreurs, et sans méconnaître l’existence d’un trouble de jouissance, leur reproche le mauvais fondement de leur demande. 

En effet, il était impossible d’accueillir les demandes des nouveaux occupants fondées tant sur tant sur le un manquement à l’obligation de délivrance de la chose vendue que sur celui de l'irrespect du devoir d’information, étant donné que compte tenu des éléments du dossier et des pièces à l’appui de la demande, notamment du solivage entraînant un risque d’effondrement de la charpente, une telle gêne ne pouvait en conséquence constituer qu’un vice caché de la chose vendue.

En présence de parasites dont la découverte est postérieure à la vente, l’action de l’acheteur doit être fondée sur la garantie des vices cachés, et non concernant l’obligation de délivrance, de conseil et d’information qui incombe au vendeur. 


VILA Avocats

Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 18 janvier 2023, n°21-22.543

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