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Vente immobilière et désordres camouflés

Vente immobilière et désordres camouflés

Publié le : 25/04/2023 25 avril avr. 04 2023

Lors de la conclusion de vente immobilière, les praticiens sont régulièrement confrontés à l’insertion de clauses de non garantie, ou d'exclusion de garantie des vices cachés, lesquelles permettent aux vendeurs de s’exonérer de toute responsabilité, lors de la découverte, par le vendeur, d’un vice caché affectant le bien. 
Cette protection n’est cependant pas absolue puisque, outre le fait que la qualité de professionnel pour le vendeur puisse faire échec à ces clauses, sa connaissance du vice lors de la vente constitue une cause permettant d’exclure l’application de toute exonération des vices. 

Cette particularité a été rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 1er mars dernier, à l’occasion duquel elle s’est prononcée sur les conséquences du camouflage de certains travaux, vus par l’acheteur comme étant des vices cachés affectant la vente. 


Dans cette affaire, à la suite de la vente d’une maison d’habitation entre deux particuliers, l’acheteur avait découvert qu’un contre-mur avait été réalisé un an avant la vente pour renforcer un mur ancien et fissuré, et avait par conséquent assigné le vendeur en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés. 

La Cour d’appel devant qui le litige est porté accueille sa demande, retenant en effet que le contre-mur avait été réalisé un an avant la vente pour renforcer un mur ancien et fissuré qui annonçait des signes de basculement et sur lequel s’était appuyée l’extension du bien. Que ce contre-mur avait pour but de conforter un ouvrage ancien et vétuste, dont la fragilité était dénoncée depuis longtemps par les anciens propriétaires. Cette solution de camouflage ayant été réalisé postérieurement à l’acte de vente, sans que celui-ci ne fasse état des travaux, avec l’accord des propriétaires de la parcelle voisine, sans que l’acheteur ne puisse en avoir connaissance, ce dernier

Cette décision est contestée par le vendeur au motif que les travaux réalisés et jugés comme vices cachés à la vente, ont permis de conforter efficacement l’immeuble, tout en assurant sa stabilité sans mettre en péril la partie habitable, et que le masquage des désordres n’est pas démontré.  

La Cour de cassation rejette le pourvoi au constat de l’analyse de la juridiction du fonds concernant le contre-mur, et confirme que même si celui-ci « avait été réalisé pour maintenir un ouvrage ancien qui attestait de la fragilité intrinsèque de l’immeuble dans son ensemble » la Cour d’appel a pu valablement déduire de ces seuls motifs, sans modifier l’objet du litige, que « la fragilité de l’immeuble était constitutive d’un défaut caché, antérieur à la vente, et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l’usage à laquelle on la destinait ». 

La Haute juridiction ajoute par ailleurs que le vendeur ne pouvait pas ignorer cette fragilité, la clause de non-garantie des vices cachés mentionnée à l’acte de vente, devait donc être écartée.

L’occasion pour la Cour de cassation de rappeler l’obligation d’information qui pèse sur chaque vendeur, d’informer l’acquéreur de toute situation susceptible d’altérer son consentement. 


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Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 1er mars 2023, n°21-25.315

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