SÛRETÉS – Hypothèque et vente le même jour : qui l’emporte ?
Publié le :
13/11/2024
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2024
Cass. civ 3ème du 7 novembre 2024, n°23-12.514
L'ordre de publication des inscriptions hypothécaires détermine quels droits priment lorsqu'un bien est vendu à un nouvel acquéreur. Pour qu'une hypothèque soit opposable à un acquéreur, elle doit être inscrite avant la publication de la vente. Si les deux sont publiés le même jour, la priorité est accordée à l'inscription fondée sur le titre le plus ancien.
Dans l’affaire portée devant la Cour de cassation, une banque créancière, la société de crédit, avait inscrit une hypothèque sur un bien appartenant à ses débiteurs, deux particuliers, le 28 février 2013. Or, ce bien avait déjà été vendu par acte authentique le 12 février 2013 à un couple d'acquéreurs, et cette vente a également été publiée le 28 février 2013.
Les nouveaux acquéreurs ont alors engagé une procédure contre la société de crédit afin d'obtenir la mainlevée de cette hypothèque. Ils soutenaient que l’hypothèque ne leur était pas opposable puisque le bien avait été transféré dans leur patrimoine avant son inscription.
La Cour d'appel a ordonné la mainlevée de l'hypothèque, estimant que l'inscription hypothécaire, effectuée le jour de la publication de la vente, n'était pas opposable aux nouveaux acquéreurs. Elle a considéré que le jugement fondant l'hypothèque n'était devenu opposable aux tiers qu'au moment de sa publication. En l'absence d'inscription provisoire avant la publication de la vente, l'hypothèque n'aurait donc pas d'effet sur les acquéreurs.
Toutefois, la Cour de cassation a annulé cette décision en affirmant que, bien que la vente et l'hypothèque aient été publiées le même jour, l'hypothèque bénéficie d'une priorité. Elle rappelle que l’inscription hypothécaire, fondée sur un jugement antérieur à l’acte de vente, est réputée être d’un rang prioritaire, même si la publication a eu lieu simultanément.
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