Pouvoirs de police du maire et article L 481-1 : une prescription de 6 ans confirmée par le Conseil d’État
Publié le :
15/09/2025
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En matière d’urbanisme, les constructions, aménagements et installations doivent impérativement respecter des règles d’utilisation des sols et les prescriptions imposées par les autorisations délivrées (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable ou encore permis de démolir). À cet effet, l’article L 481-1 du Code de l’urbanisme confère à l’autorité administrative compétente le pouvoir de mettre en demeure les propriétaires de régulariser ou de démolir des travaux irréguliers, assorti le cas échéant d’une astreinte financière.
À la suite d’un arrêté interruptif de travaux, le Conseil d'État a été saisi le 24 juillet dernier afin de préciser le délai de prescription des pouvoirs de police du maire encadrés par l’article L 481-1 du Code de l’urbanisme.
Dans l’affaire jugée, un couple avait contesté un arrêté interruptif de travaux pris par le maire de Sérignan, ainsi qu’une mise en demeure de démolir une clôture et une construction sous astreinte. Le couple se tourne alors vers le Tribunal administratif afin d’annuler l’arrêté litigieux.
Saisi de la question, le Tribunal administratif de Montpellier a décidé de transmettre cette demande au Conseil d'État, sur le fondement de l’article L 113-1 du Code de justice administrative. La question transmise était la suivante : « Une prescription, qui s'inspirerait de la prescription civile prévue par l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme, pourrait-elle s'attacher au pouvoir conféré à l'autorité administrative par l'article L. 481-1 du code de l'urbanisme, en vertu d'un principe général du droit ' et si oui, dans quelles conditions (durée et point de départ) ?
Le cas échéant, comment s'articulerait cette prescription avec la prescription administrative prévue à l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme ? ».
Dans son avis, le Conseil d'État clarifie fermement les conséquences d’une infraction aux prescriptions d’urbanisme : la mise en demeure ne peut intervenir qu’après constat d’une infraction par procès-verbal (article L 480-1 du Code de l’urbanisme).
Or, le législateur a entendu aligner l’exercice de ce pouvoir sur la prescription de l’action publique, à savoir six années révolues à compter de l’achèvement des travaux, sauf interruption (article 8 du Code de procédure pénale). Ainsi, une fois ce délai écoulé, l’autorité administrative ne peut plus exiger la mise en conformité ou la démolition des travaux irréguliers.
Dans cet avis, le Conseil d’État précise également l’articulation avec l’article L 421-9 : une construction achevée depuis plus de dix ans ne peut plus être contestée au regard de son irrégularité initiale, sauf exception (absence totale de permis alors qu’il était requis, risques graves, etc.).
Par conséquent, seuls les travaux pour lesquels l’action publique n’est pas prescrite peuvent donner lieu à une mise en demeure, et la régularisation doit, lorsqu’elle est possible, porter sur l’ensemble de la construction.
Cet avis consacre donc une prescription de six ans applicable au pouvoir de mise en demeure de l’autorité administrative, tout en confirmant la portée du délai de dix ans prévu par le Code de l’urbanisme. Il constitue un apport important en matière de sécurité juridique pour les propriétaires, en encadrant dans le temps les pouvoirs de police de l’urbanisme.
DEVARENNE Associés Grand Est
Référence de l’arrêt : Avis du Conseil d'État du 24 juillet 2025, n°503768
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