OBLIGATIONS – Garantie des charges non déclarées : une clause de non-recours suffit-elle à exonérer le vendeur ?
Cass, civ 3ème du 13 février 2025, n°23-17.636
La garantie des charges non déclarées repose sur l’obligation du vendeur d’assurer à l’acquéreur la possession paisible du bien vendu. Selon l’article 1638 du Code civil, si l’héritage vendu est grevé d’une servitude non apparente non déclarée et que cette charge est d’une importance telle que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été informé, celui-ci peut demander la résolution du contrat ou une indemnisation. Toutefois, les parties peuvent, par des stipulations contractuelles, aménager ou limiter cette garantie, sous réserve d’une exclusion expresse.
En l’espèce, par acte authentique du 27 avril 2015, un bien immobilier a été vendu à des acquéreurs, l’un en qualité d’usufruitier et les autres en qualité de nus-propriétaires. Ces derniers ont ensuite revendu le bien par acte du 4 juillet 2017 à un nouvel acquéreur. Celle-ci a découvert, postérieurement à la vente, la présence d’un réseau d’évacuation des eaux usées sous l’habitation, qui n’avait pas été mentionné dans l’acte de vente. Se fondant sur la garantie des charges non déclarées, elle a assigné ses vendeurs en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts. Ces derniers ont appelé en garantie leur propre venderesse.
La Cour d’appel a rejeté l’action en garantie de l’acquéreuse au motif que l’acte de vente stipulait que celle-ci prenait le bien dans l’état où il se trouvait et qu’elle renonçait à tout recours contre les vendeurs, notamment pour vices apparents et cachés. Elle a considéré que cette clause exonérait les vendeurs de toute garantie, y compris celle des charges non déclarées.
La Cour de cassation casse l’arrêt au motif que la clause de non-recours contenue dans l’acte ne visait que l’état intrinsèque du bien et non les charges grevant celui-ci. Dès lors, en l’absence de clause expresse excluant la garantie des servitudes non apparentes, les vendeurs restaient tenus envers l’acquéreuse.
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