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Local commercial : quelles clauses surveiller pour une activité de restauration ?
Publié le :
23/10/2025
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La location d’un local commercial destiné à la restauration exige une vigilance particulière, puisque cette activité est soumise à des contraintes techniques, réglementaires et administratives, de sorte qu’elle ne peut s’exercer dans tout type d’immeuble ni dans des conditions quelconques.
La rédaction du bail commercial doit par conséquent faire l’objet d’une lecture méticuleuse, car certaines clauses, en apparence anodines, peuvent compromettre la rentabilité du projet ou limiter la liberté d’exploitation du restaurateur.
La clause de destination : un cadre juridique strict à ne pas négliger
Dans le cadre d’un bail commercial, la clause de destination est celle qui définit l’activité que le locataire est autorisé à exercer dans les locaux loués, en fixant la nature exacte de l’usage du bien.
Toute activité non prévue par le bail est par conséquent prohibée.
Concernant l’activité de restauration, cette clause doit être rédigée avec précision, et une formule trop restrictive, telle que « vente de plats à emporter », exclura par exemple la consommation sur place.
En application l’article L 145-47 du Code de commerce, le locataire peut toutefois solliciter une déspécialisation partielle ou plénière afin d’adapter son activité aux évolutions économiques, étant précisé qu’une telle modification suppose régulièrement l’accord du bailleur et peut entraîner une réévaluation du loyer.
Une rédaction souple dès la conclusion du bail constitue donc la meilleure protection.
La clause relative aux travaux et aménagements : anticiper les contraintes techniques
Il est fréquent que les activités de restauration impliquent des installations spécifiques comme l’extraction de fumées, la création d'un système de ventilation, de réseaux d’eau, ou l’installation d’une cuisine professionnelle.
Si l’aménagement de base ne prévoit pas un équipement permettant l’exercice optimal de l’activité, le bail doit déterminer qui supporte le coût des travaux d’aménagement ou de mise en conformité.
En termes de réparations, l’article 606 du Code civil distingue les grosses réparations, à la charge du propriétaire, des réparations locatives incombant au preneur, bien que les parties puissent y déroger contractuellement.
Il n’est pas rare en effet que le bailleur tente de transférer la charge de travaux lourds sur le locataire, ce qui suppose d’examiner ce type de clause avec la plus grande attention. De même, concernant d’éventuelles interdictions de percement ou de modification de façade, susceptible de rendre l’exploitation impossible, notamment si l’installation d’un conduit d’extraction est exigée par la réglementation sanitaire.
La clause d’entretien et de remise en état : une obligation parfois piégeuse
La clause d’entretien impose au locataire de maintenir le local en bon état d’usage, et en fin de bail, pèse également l’obligation pour le preneur de restituer les lieux dans leur état initial, sauf usure normale.
En restauration, les dégradations peuvent être plus importantes en raison de la nature de l’activité (graisses, odeurs, humidité), par conséquent, une clause de restitution trop stricte peut entraîner un coût de remise en état disproportionné.
La jurisprudence rappelle qu’une clause ambiguë s’interprète toujours contre celui qui l’a rédigée (article 1190 du Code civil). Il convient dès lors de négocier des conditions réalistes, adaptées à l’usage professionnel des lieux.
La clause d’exclusivité ou de non-concurrence : un enjeu concurrentiel majeur
Certains baux commerciaux comportent une clause d’exclusivité, qui interdisent au bailleur de louer un autre local du même immeuble à un concurrent direct.
D’autres prévoient, au contraire, une clause de non-concurrence pesant sur le locataire, l’empêchant d’exploiter un autre établissement similaire à proximité.
De telles clauses doivent être rédigées avec rigueur, et leur validité suppose qu’elles soient proportionnées et justifiées par les intérêts économiques en jeu. Une exclusivité trop large peut par exemple être jugée abusive, notamment si elle restreint la liberté du commerce et de l’industrie. Le restaurateur doit donc s’assurer que la clause ne l’empêche pas de développer son activité dans un périmètre raisonnable.
Nos conseils pratiques pour sécuriser un bail de restauration
- Vérifier la destination du bail : elle doit expressément autoriser l’activité de restauration.
- Contrôler la conformité du local (extraction, sécurité, accessibilité, hygiène).
- Examiner les clauses de répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire.
- Vérifier les autorisations administratives nécessaires (ERP, bruit, hygiène).
- Faire relire le bail par un professionnel pour identifier d’éventuels déséquilibres contractuels.
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