Le terrain à bâtir non constructible : absence de conformité contractuelle ou vice caché ?
Publié le :
28/11/2022
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Une distinction existe entre un vice caché affectant un bien et son défaut de conformité, puisque là où ce dernier oblige le vendeur à délivrer un bien conforme à ce qui a été contractuellement stipulé, les vices cachés ont pour effet de rendre la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminuent cet usage de manière significative.
La distinction entre ces deux demandes, qui ne sont pas cumulables, revêt une grande importance lors de la demande de réparation, à l’instar d’un rappel effectué par un arrêt de la Cour de cassation du 7 septembre dernier.
Un couple a vendu un terrain à bâtir, pour lequel l’acquéreur obtient un permis de construire qui lui est retiré presque trois mois plus tard, pour cause d’inconstructibilité.
L’acheteur assigne alors les vendeurs pour obtenir une indemnisation pour défaut à leur obligation de délivrer un bien conforme à l’objet du contrat.
La Cour d’appel saisie des griefs n’accueille pas sa demande, et retient que la non-constructibilité du terrain ne constituait pas un défaut de conformité. En effet, lors de la vente les vendeurs croyaient que le terrain vendu était constructible, sans savoir qu’une loi préexistante à la vente (la loi littorale), l’avait rendu inconstructible, bien qu’ils reconnaissaient dans l’acte de vente, que cette loi pouvait être de nature à remettre en cause la constructibilité des parcelles litigieuses.
Il ne s’agit pourtant pas pour la juridiction de second degré, d’éléments de nature à constituer un défaut de conformité.
La Cour de cassation rejette également les demandes de l’acquéreur, au motif que le bien dont il a pris possession « correspondait à celui figurant dans l’acte de vente, s’agissant tant de sa situation que de sa contenance », en ajoutant que « la difficulté portait uniquement sur le fait que le terrain, vendu comme étant un terrain à bâtir, s’était révélé par la suite comme étant inconstructible »,de sorte que la cour d’appel en avait exactement déduit que l’inconstructibilité d’un terrain ne constitue pas un défaut de conformité, et rajoute qu’il s’agit en réalité d’un vice caché de la chose vendue rendant celle-ci impropre à l’usage auquel elle est destinée.
Ainsi, la demande d’indemnisation pour cause d’inconstructibilité doit être rejetée en l’espèce puisqu’elle n’est pas fondée sur le bon moyen. Seule une action en garantie contre les vices cachés aurait pu permettre à l’acquéreur d’obtenir réparation.
VILA Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 7 septembre 2022 n°21-17.972
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