Le bail rural
Publié le :
17/11/2021
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La location de terres et de bâtiments, dès lors qu’elle est destinée à un usage agricole, doit faire l’objet d’un bail rural. Ce contrat a pour but de définir les obligations entre le preneur et le propriétaire, bailleur, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales.
Quel bail rural ?
Il existe plusieurs types de baux ruraux.Les baux ruraux à long terme, d’une durée de 18 ans et plus, qui peuvent également prendre la forme d’un :
- Bail de carrière : d’une durée minimum de 25 ans, conclu obligatoirement par acte notarié et qui prend fin au moment où le preneur atteint l’âge légal de la retraite. Avec cette typologie de bail les parties peuvent prévoir une majoration du loyer d’au maximum 1 % par année de validité du bail ;
- Bail cessible : d’une durée de 18 ans, également conclu devant un notaire, il autorise, à l’issue du bail, le locataire à céder le contrat à une tierce personne.
Et le bail ordinaire : conclu obligatoirement pour une durée minimale de 9 ans, établi par acte sous seing privé ou par acte authentique, bien que lorsqu’il n’est pas écrit le bail rural est supposé verbal et valide, mais offre peu de protection aux parties. Le bail ordinaire est renouvelable automatiquement (sauf s’il est signé par une SAFER), par périodes successives de 9 ans, sauf manifestation des parties de résilier le bail.
Indépendamment de sa typologie, sont exclus du bénéfice du régime juridique des baux ruraux : les locations de petites parcelles (seuil fixé par arrêté préfectoral), les forêts et biens du domaine forestier, les pensions d’animaux, etc.
Quel loyer ?
La mise à disposition de bâtiments agricoles ou de parcelles par le bailleur suppose le versement d’une contrepartie financière de la part du preneur. Les parties à un bail rural sont cependant libres en matière de détermination du prix et des modalités de paiement du loyer.Classiquement, l’appellation du bail rural prendra deux dénominations différentes selon la nature du loyer :
- Le bail à ferme : le fermier locataire des terres verse au preneur un loyer ;
- Le bail à métayage : le locataire, appelé métayer, au titre du loyer partage ses récoltes ou les recettes perçues de la vente de celles-ci, avec le bailleur.
Pour ces deux types de loyer, le règlement peut être réalisé en numéraire (bail en espèces) ou en denrées (bail en nature)
Quelles obligations ?
Du côté du locataire, ce dernier doit obligatoirement exercer une activité agricole (telle que définie par le Code rural), exploiter le bien dans le respect des pratiques culturales et payer le loyer.La législation actuelle tend à instaurer également des règles de culture raisonnée et protectrice de l’environnement ; règlementation incluse dans les baux ruraux notariés.
Concernant le bailleur, il doit obligatoirement être propriétaire, indivisaire, usufruitier de la parcelle ou du bien donné à bail, sinon marié avec le propriétaire. Parmi les autres obligations mises à sa charge figure celle d’entretenir le bien loué en effectuant notamment les réparations urgentes, maintien des installations, replantation des plantations ...etc.
Quelle fiscalité ?
Le régime des baux ruraux interdit en principe la cession du bail, sauf en cas de cession intrafamiliale, lorsqu’elle est faite au profit du conjoint ou des descendants du preneur, à condition que le bailleur donne son agrément à la cession, ou en cas de clause spécifique dans le cadre des baux à long terme.À ce titre, le régime fiscal des baux à long terme est avantageux pour le bailleur puisqu’il permet une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit (frais à verser lors du changement de propriétaire d’un bien), lors de l’ouverture de la succession ou d’une donation.
Lorsque le bénéficiaire de la succession ou de la donation s’engage à rester propriétaire des biens agricoles donnés à bail, pendant au moins 5 ans, il bénéficie d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit à concurrence de 3/4 de la valeur des biens louées, dans la limite de 300 000 euros, et au-delà de ce seuil, d’un abattement de 50%.
D’autre part, les baux à long terme permettent d’être exonérés totalement ou partiellement de l’imposition sur la fortune immobilière (IFI) lorsque le preneur utilise le bien dans l'exercice de sa profession principale et quand e bail est consentit par le bailleur à des membres de sa famille.
Enfin, la signature d’un bail rural à long terme en métayage permet, sous certaines conditions, de bénéficier du régime d’imposition des revenus agricoles dit « du micro bénéfices agricoles ».
PJHB Notaires Associés
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