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Irrecevabilité de l'action en diminution de loyer formée sans demande préalable au bailleur

Irrecevabilité de l'action en diminution de loyer formée sans demande préalable au bailleur

Publié le : 24/05/2023 24 mai mai 05 2023

Dans un arrêt du 20 avril 2023, la Cour de cassation a opéré un rappel simple et clair en matière de demande de diminution de loyer pour différence de superficie : toute demande en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur, doit être considérée comme irrecevable. 


Dans cette affaire, un bail avait été consenti à des locataires, et alors que la bailleresse leur avait délivré un congé pour vendre, les preneurs l’avaient assignée en nullité du congé, et se prévalaient à titre additionnel, d’un écart entre la surface habitable mentionnée au bail et celle mesurée par eux, sollicitant par conséquent une diminution de loyer.

La Cour d’appel devant qui le litige est porté juge leur demande irrecevable, au motif que celle-ci n’avait été précédée d’aucune tentative de solution amiable.

Les preneurs se pourvoient en cassation contre cette décision, et argent du fait que l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, ne subordonne pas la recevabilité de l’action en diminution du loyer en lien avec la surface habitable à une tentative de solution amiable entre les parties. 

La Cour de cassation balaie l’argument et valide le raisonnement de la juridiction du fond, tout en expliquant cette dernière. 
Elle rappelle en effet que selon l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « à défaut d’accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l’écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer ».
La troisième chambre civile, concernant le délai de quatre mois, précise par ailleurs par référence à sa jurisprudence constante (Cass. civ 3ème 09/11/2022, n°21-19.212) que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur. 

Par conséquent, il résulte de cette analyse « qu’est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur », et par application de sa solution aux faits de l’espèce, faute d’avoir, préalablement à la saisine du juge adressé au bailleur une demande amiable restée sans réponse, les locataires étaient irrecevables à agir en diminution du loyer.

Le locataire qui souhaite donc obtenir une réduction de loyer pour erreur de superficie doit par conséquent informer son bailleur de cette demande, il ne peut alors saisir le juge d’une telle requête que dans le délai de quatre mois à compter de la transmission de sa demande au bailleur. En l’absence d’une demande préalable adressée au bailleur, il ne peut y avoir saisine du juge. 


VILA Avocats

Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 20 avril 2023, n°22-15.529

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