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IMMOBILIER – Faute de l’agent immobilier ayant concouru, au moins pour partie, à l'anéantissement de l'acte de vente

IMMOBILIER – Faute de l’agent immobilier ayant concouru, au moins pour partie, à l'anéantissement de l'acte de vente

Publié le : 04/07/2023 04 juillet juil. 07 2023

Cass. civ 1ère du 28 juin 2023, n°21-21.181

Dans cette affaire, un particulier avait conclu, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, un contrat de réservation en vue de l’acquisition d'une « habitation légère de loisirs » au sein d'un ensemble immobilier, dont il était prévu un engagement de location du bien à usage de résidence de tourisme par l'acheteuse au profit d'une société exploitante, selon un projet de bail commercial. 

Placée en redressement judiciaire, la société locataire avait cessé le versement des loyers et son administrateur judiciaire avait informé l'acquéreur de son intention de ne pas poursuivre le bail conclu avec elle, lequel avait alors demandé l’annulation du contrat de vente et assigné l’agent immobilier à réparer le préjudice résultant du défaut de restitution du prix de vente en raison de l'insolvabilité du vendeur en liquidation judiciaire. 
En l’espèce, la présence d’un dol est constatée, puisque l’exploitation de l’ensemble immobilier était déjà déficitaire à la date de la signature du contrat de réservation et que l'agent immobilier n'avait pas informé l’acheteur des aléas financiers de l'opération. 

La Cour d’appel, bien qu’elle constate la faute commît par l’agent immobilier en l’absence de laquelle l’acquéreur ne se serait pas engagé, ne fait pas droit à sa demande, au motif que « à la suite de l'annulation à effet rétroactif de la vente, l'acquéreur ne peut prétendre avoir subi un préjudice imputable à son vendeur au titre de loyers impayés, l'immeuble acquis étant censé n'être jamais entré dans son patrimoine, et que, à défaut de s'être engagé, il n'aurait pu prétendre à des loyers en exécution d'un bail qu'il n'aurait pas souscrit, de sorte que les indemnisations qu'il réclame au titre des loyers impayés ne constituent pas un préjudice en lien de causalité avec les manquements reprochés à l'agent immobilier ». 

Position qui n’est pas partagée par la Cour de cassation, qui au visa de l’article 1240 du Code civil, juge que « si la restitution du prix par suite de l'annulation du contrat de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, l'agent immobilier dont la faute a concouru, au moins pour partie, à l'anéantissement de l'acte peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée du vendeur ». 

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