FISCAL – Qualification des biens professionnels et assiette de l’ISF : précisions sur les parts de SCI et les dettes déductibles
Publié le :
14/04/2025
14
avril
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2025
Cass. com du 2 avril 2025, n°24-11.202
Selon l’ancien article 885 E du Code général des impôts, l’impôt de solidarité sur la fortune (ci-après « ISF ») est constitué par la valeur nette, au premier janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées par l’article 885 A, ainsi qu’à leurs enfants mineurs, lorsqu’elles ont l’administration légale de leurs biens.
En application de l’article 885 A précité, les biens professionnels ne sont pas pris en compte pour le calcul de l’assiette de l’ISF. Au sens de l’article 885 R du Code général des impôts, sont considérés comme des biens professionnels au titre de l’ISF, les locaux d’habitation loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui sont inscrits au RCS en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles, et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non-commerciaux, et revenus des gérants et associés.
Dans l’affaire portée devant la Cour de cassation, l’administration fiscale avait notifié à un couple une proposition de rectification de leur ISF, au titre des années 2006 à 2010, estimant notamment qu’il était nécessaire d’inclure, dans l’assiette taxable de cet impôt, la valeur des parts qu’ils détenaient dans une SCI, propriétaire d’un chalet et d’immeubles annexes proposés à la location meublée. Par suite du rejet de sa réclamation, l’un des contribuables avait assigné l’administration fiscale, afin d'obtenir la décharge partielle des droits supplémentaires réclamés.
Saisie de l’affaire, la Cour de cassation affirme, sur le fondement de l’article 885 R du Code général des impôts, que les locaux loués meublés ne peuvent être qualifiés de biens professionnels exonérés d’ISF, que si le produit de leur location est soumis à l’impôt sur le revenu du redevable de l’ISF dans l’une des catégories précitées.
De plus, il résulte des articles 206, 2° et 34 du Code général des impôts, que les SCI sont assujetties de plein droit à l’impôt sur les sociétés lorsqu’elles exercent une activité commerciale ou industrielle.
Ainsi, c’est à bon droit que la Cour d’appel a estimé que les parts détenues dans la SCI ne constituaient pas des biens professionnels au sens de l’article 885 R du Code général des impôts.
Enfin, la Cour de cassation rappelle, en application des articles 768 et 885 E du Code général des impôts, qu’une dette ne peut être déduite de l’assiette de l’ISF que si elle est certaine au 1er janvier de l’année d’imposition, date du fait générateur de l’impôt.
En l’espèce, la dette invoquée par le contribuable, issue de l’annulation d’un compromis de vente signé en 2009, ne devait être remboursée qu’en avril 2011 selon une convention conclue en février 2010. La Cour d’appel a alors retenu à juste titre que cette dette n’était pas certaine au 1er janvier 2010, et ne pouvait être déduite.
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