Décret du 6 juin 2025 : vers une nouvelle bureaucratie du prêt collectif en copropriété ?
Publié le :
28/08/2025
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Le financement des travaux par le biais d’un emprunt collectif n’est pas un mécanisme nouveau pour les copropriétés, cependant, la complexité de ce dispositif qui suppose la mise en commun d’un crédit contracté au nom du syndicat des copropriétaires, soulève régulièrement des questions en matière d’information et de transparence.
Le décret n°2025-563 du 6 juin 2025 vient encadrer plus strictement les obligations du syndic durant la phase préalable à la souscription, dans le but d’assurer une meilleure protection des copropriétaires.
Entré en vigueur le 7 juin 2025, ce texte s’inscrit dans une logique d’encadrement des risques financiers liés aux emprunts collectifs, et impose une série de diligences au syndic, tant sur l’évaluation de la solvabilité du syndicat que sur l’information des copropriétaires appelés à se prononcer sur le projet de prêt.
Une transparence accrue à la charge du syndic
Parmi les nouvelles obligations qui pèsent sur le syndic en application du décret du 6 juin, figure celle de désormais fournir, avant toute décision d’assemblée générale, un état précis de la situation financière de la copropriété.
Ce document doit être transmis avec la convocation, et doit inclure :
- La liste des dettes fournisseurs ;
- Le montant des impayés de charges ;
- Le niveau des fonds de réserve
- La capacité de remboursement estimée du syndicat.
L’objectif est d’offrir une vision claire des conséquences financières de la souscription d’un prêt, afin que les copropriétaires puissent voter en toute connaissance de cause, renforçant ainsi la responsabilité du syndic, désormais garant de l’information précontractuelle.
Par conséquent, il est possible d’envisager qu’un défaut d’information ou une présentation inexacte des données financières pourrait engager sa responsabilité, notamment en cas de déséquilibre budgétaire consécutif au prêt.
Un mécanisme d’évaluation renforcé
Le décret instaure également un mécanisme d’évaluation préalable de la solvabilité du syndicat des copropriétaires, ce qui implique concrètement que l’établissement prêteur ne peut octroyer le prêt qu’après examen de la santé financière globale de la copropriété, en tenant compte de critères tels que le taux d’impayés ou le budget prévisionnel.
L’objectif ici poursuivi est d’éviter que des copropriétés déjà fragiles ne s’endettent de manière irréversible, et permet de sécuriser les copropriétaires en limitant le risque d’endettement collectif incontrôlé, en particulier dans le cadre de travaux de rénovation énergétique ou de mise aux normes, souvent financés par ce type d’emprunt.
Parallèlement, pour les syndicats dont la trésorerie est limitée, cette exigence peut constituer un frein.
Un impact sur la gouvernance des copropriétés
Ces nouvelles obligations complexifient sans nul doute la procédure d’obtention d’un prêt, puisque le syndic devra non seulement collecter et présenter des informations financières détaillées, mais également veiller à ce que la décision de souscrire à l’emprunt collectif soit précédée de consultations approfondies.
Si cette réforme marque une avancée en termes de protection des copropriétaires, elle interroge également sur la charge administrative supplémentaire imposée au syndic, avec l’éventualité d’y voir l’émergence d’une bureaucratie excessive, où la recherche de transparence pourrait ralentir, voire dissuader, la réalisation de travaux urgents.
Reste à observer comment les syndics, déjà confrontés à une complexité croissante des obligations légales, parviendront à intégrer ces nouvelles contraintes dans leur gestion courante, car l’un des risques demeure dans le fait que la recherche de garanties excessives transforme cet acteur en gestionnaire administratif plus qu’en véritable acteur de la vie collective de la copropriété.
AD LITEM JURIS - Société d'avocats
Référence : Décret n°2025-499 du 6 juin 2025 relatif aux informations fournies par le syndic à l'établissement prêteur dans le cadre d'un emprunt collectif du syndicat de copropriétaires
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