Assemblées générales et votes irréguliers : comment contester une décision ?
Publié le :
10/10/2025
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Les décisions d’assemblée générale, adoptées par les copropriétaires présents, en fonction des règles de majorité applicables, s’imposent à tous les copropriétaires. Mais lorsque les règles encadrant le vote ne sont pas respectées, la contestation devient possible. Le juge peut annuler une résolution, voire l’ensemble de l’assemblée, si une irrégularité entache la régularité du scrutin.
Seuls le copropriétaire opposant (ayant voté contre la décision adoptée ou pour la décision rejetée) et le copropriétaire défaillant (absent et non représenté) disposent de la qualité pour contester.
Le copropriétaire qui a voté « pour » une résolution ne peut, en principe, pas agir (Cass. civ 3e. 23 septembre 2009, n° 08-15.230). Un mandataire présent écarte également la qualité de défaillant (Cass, civ 3e. 7 septembre 2011, n° 10-18.312). Également, un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions ne peut réclamer l’annulation intégrale de l’assemblée pour convocation irrégulière (Cass., civ 3e. 14 mars 2019, n° 18-10.379).
Une exception demeure si le consentement a été vicié, par exemple en cas de dol.
Le vote est le moment décisif de l’assemblée. Toute entorse aux règles de majorité ou de déroulement peut justifier l’annulation. On retrouve notamment :
Ces vices de forme, directement liés au scrutin, suffisent à invalider la décision sans qu’un préjudice soit à démontrer.
Le copropriétaire opposant ou défaillant doit agir dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
En cas d’absence volontaire de notification ou de clause illicite du règlement de copropriété, le délai de droit commun de cinq ans s’applique (Cass, civ 3e. 27 septembre 2000, n° 98-22.792).
L’action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.
Lorsque l’irrégularité ne touche qu’une résolution, seule celle-ci est écartée. Mais un vice de forme substantiel peut entraîner l’annulation de l’assemblée tout entière.
En pratique, toute atteinte à la régularité du vote (qu’il s’agisse de la majorité, du calcul des voix ou de la participation) constitue un motif de contestation. La vigilance sur le déroulement précis du scrutin est donc essentielle pour préserver les droits des copropriétaires et éviter l’annulation judiciaire des décisions.
BROCARD GIRE Avocats
Qui peut agir en cas de vote irrégulier d’une assemblée générale ?
Seuls le copropriétaire opposant (ayant voté contre la décision adoptée ou pour la décision rejetée) et le copropriétaire défaillant (absent et non représenté) disposent de la qualité pour contester.
Le copropriétaire qui a voté « pour » une résolution ne peut, en principe, pas agir (Cass. civ 3e. 23 septembre 2009, n° 08-15.230). Un mandataire présent écarte également la qualité de défaillant (Cass, civ 3e. 7 septembre 2011, n° 10-18.312). Également, un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions ne peut réclamer l’annulation intégrale de l’assemblée pour convocation irrégulière (Cass., civ 3e. 14 mars 2019, n° 18-10.379).
Une exception demeure si le consentement a été vicié, par exemple en cas de dol.
Les irrégularités de vote : cœur du contentieux
Le vote est le moment décisif de l’assemblée. Toute entorse aux règles de majorité ou de déroulement peut justifier l’annulation. On retrouve notamment :
- Majorité inappropriée : une décision adoptée à la majorité simple lorsqu’une majorité qualifiée (article 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965) était requise ;
- Problème dans la convocation : irrégularité ou absence de convocation ;
- Procédure de vote défectueuse : absence de feuille de présence, erreurs dans le calcul des tantièmes, votes d’un copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement représenté ;
- Résolution hors ordre du jour : un vote sur une question non inscrite à l’ordre du jour est nul de plein droit ;
- Documents manquants : défaut de communication préalable des pièces nécessaires à un vote éclairé (devis, budgets, rapports).
Ces vices de forme, directement liés au scrutin, suffisent à invalider la décision sans qu’un préjudice soit à démontrer.
Délai et procédure de contestation
Le copropriétaire opposant ou défaillant doit agir dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
En cas d’absence volontaire de notification ou de clause illicite du règlement de copropriété, le délai de droit commun de cinq ans s’applique (Cass, civ 3e. 27 septembre 2000, n° 98-22.792).
L’action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.
Quelles sont les conséquences d’une telle contestation ?
Lorsque l’irrégularité ne touche qu’une résolution, seule celle-ci est écartée. Mais un vice de forme substantiel peut entraîner l’annulation de l’assemblée tout entière.
En pratique, toute atteinte à la régularité du vote (qu’il s’agisse de la majorité, du calcul des voix ou de la participation) constitue un motif de contestation. La vigilance sur le déroulement précis du scrutin est donc essentielle pour préserver les droits des copropriétaires et éviter l’annulation judiciaire des décisions.
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Historique
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