Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots
Publié le :
16/12/2024
16
décembre
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2024
L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 novembre 2024 s'inscrit dans le cadre des litiges liés à la gestion des copropriétés, mettant en lumière la question des prérogatives du syndicat des copropriétaires dans les actions en justice relatives aux préjudices affectant les parties communes et privatives.
Cette décision clarifie la portée de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et réaffirme le rôle du syndicat dans la défense des intérêts collectifs et individuels des copropriétaires.
Dans l’affaire en question, un syndicat des copropriétaires avait entrepris des travaux de ravalement de façade et d'étanchéité, confiés à une entreprise spécialisée sous la supervision d'un architecte.
Des désordres étant apparus après l'achèvement des travaux, le syndicat a engagé une action judiciaire, après expertise, à l'encontre de l'architecte, de son assureur, de l'entreprise de travaux et de son propre assureur.
Devant les juridictions, le syndicat des copropriétaires sollicitait une indemnisation pour les préjudices subis, y compris ceux matériels et de jouissance affectant quatre copropriétaires.
En appel, sa demande concernant les préjudices individuels est toutefois déclarée irrecevable, les juges estimant que seuls les dommages ayant un caractère collectif et affectant une majorité de copropriétaires ou l’ensemble de la copropriété relèvent de la compétence du syndicat pour agir.
La Cour de cassation saisie à son tour censure cette analyse, rappelant que l'article 15 de la loi de 1965 confère au syndicat des copropriétaires la qualité pour agir en justice en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes, même si ces dommages impactent directement certaines parties privatives et non l’ensemble des copropriétaires.
La Haute juridiction précise ainsi que le caractère collectif des dommages n’est pas une condition de recevabilité de l’action engagée par le syndicat, dès lors que l’origine des dommages est liée aux parties communes.
Par conséquent, dès lors que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes, le syndicat peut représenter les copropriétaires affectés, indépendamment de leur nombre ou de la similitude des préjudices.
Position qui offre une meilleure protection aux copropriétaires et garantit une prise en charge uniforme des préjudices subis, mais qui impose également au syndicat de bien distinguer les préjudices individuels et collectifs dans l’évaluation des dommages et des réparations sollicitées, notamment afin d’éviter d’empiéter sur les droits des copropriétaires à titre individuel.
Par cette décision, la Cour de cassation marque une continuité dans sa jurisprudence, qui tend à préserver l’efficacité des actions en justice intentées par les syndicats de copropriétaires, puisque permettre au syndicat des copropriétaires d’agir en réparation de dommages individuels découlant de désordres affectant les parties communes simplifie les recours, évitant une multiplication des actions initiées par chaque copropriétaire concerné.
VILA Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 7 novembre 2024, n°23-14.464
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