BAUX COMMERCIAUX – Quand la bonne foi neutralise la clause d’exploitation
Publié le :
29/04/2025
29
avril
avr.
04
2025
Cass, civ 3ème du 10 avril 2025, n°23-13.003
La Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la responsabilité délictuelle d’un preneur à bail et sur les limites opposables à une exécution en nature en présence de la bonne foi d’un tiers.
Dans cette affaire particulière, des bailleurs avaient consenti un bail à une société exploitant une discothèque en sous-sol, assorti d’une clause interdisant toute activité entre 6 heures et 20 heures. Ils avaient ensuite loué le rez-de-chaussée à une autre société… spécialisée dans la confiserie et la chocolaterie, en annexant au bail la clause de restriction horaire imposée à la discothèque.
Si la différence entre les activités laissait présager des tensions, la clause horaire assurait une certaine stabilité entre les deux exploitations. Toutefois, par avenant, les bailleurs ont levé les restrictions horaires imposées au preneur initial, qui a aussitôt cédé son bail commercial à un nouveau preneur.
Confrontée aux nuisances sonores engendrées par une exploitation désormais continue, la société de confiserie a assigné le nouveau preneur ainsi que les bailleurs, sollicitant la cessation de l’activité entre 6 heures et 20 heures.
En cassation, la société de confiserie demandait la réformation de l’arrêt d’appel, faisant valoir d'une part que le nouveau preneur avait connaissance de l’atteinte portée à ses propres conditions d’exploitation, et d’autre part qu’elle était fondée à obtenir l’exécution en nature de la clause horaire annexée à son bail.
La Cour de cassation a rejeté l’intégralité du pourvoi.
S’agissant de la responsabilité délictuelle du preneur, elle a validé l’analyse souveraine des juges du fond, selon laquelle celui-ci n’avait pas connaissance de la clause litigieuse ni de l’incompatibilité entre son exploitation et celle de la confiserie.
Par ailleurs, la Haute juridiction a rappelé le principe de l’« impossibilité juridique » d’une exécution en nature, celle-ci étant caractérisée lorsque l’exécution porterait atteinte à un droit acquis par un tiers de bonne foi.
En l’espèce, la société preneuse, ayant acquis le droit d’exploiter sans restriction horaires en toute bonne foi, faisait obstacle à l’exécution forcée de la clause horaire.
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Historique
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