
Entretien des locaux loués : comment rédiger les clauses d’entretien sans méconnaître l’obligation de délivrance conforme ?
La conclusion d’un contrat de bail, peu importe sa nature, fait naître à l’encontre du bailleur une obligation de délivrance. Prévue à l’article 1719 du Code civil, cette obligation impose au bailleur de :
- Délivrer au preneur la chose louée ;
- D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
- D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En matière de baux commerciaux, il est parfois fréquent que le bailleur souhaite limiter son obligation d’entretien. Ces clauses, qui parfois exonèrent totalement le bailleur de toute obligation, ont été sujettes à un fort contentieux.
Le refus d’exonération du bailleur de son obligation de délivrance conforme
L’obligation de délivrance conforme du bailleur fut rapidement considérée comme une obligation essentielle du bail, à laquelle le bailleur ne saurait valablement se soustraire par le biais d’une stipulation contractuelle.
Ainsi, une clause déclarant que le preneur fera son affaire personnelle des dégâts causés aux lieux loués ne saurait valablement exonérer le bailleur de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (Cass. Civ 3e, 26 janvier 2022, n°18-23.578, 18-24.065, 18-24.944).
Dans la même veine, il a pu être jugé, pour des infiltrations d’eau, que :
« Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Cass. Civ 3e, 10 avril 2025, n°23-14.974).
Plus généralement, la jurisprudence prohibe les clauses mettant à la charge du preneur les travaux relevant de la structure de l’immeuble (Cass. Civ 3e, 2 juillet 2013, n°11-28.496).
En pareil cas, le preneur pourra valablement invoquer l’obligation de délivrance du bailleur afin qu’il prenne en charge tout ou partie des travaux et, le cas échéant, qu’il indemnise son locataire pour les pertes occasionnées.
Il convient également de préciser que l’article R. 145-35 du Code de commerce vient notamment lister les dépenses ne pouvant être imputées au locataire.
Les aménagements contractuels de l’obligation de délivrance conforme
Si l’insertion de clauses aménageant la répartition de l’entretien des locaux entre les parties est restreinte, la jurisprudence tolère néanmoins leur existence en encadrant fermement les possibilités des cocontractants.
Elle admet notamment l’existence de ces clauses lorsqu’elles concernent des travaux ne relevant pas de la structure de l’immeuble. Tel est par exemple le cas pour une clause imputant l’entretien de la climatisation au preneur (Cass. Civ 3e, 28 septembre 2022, n°21-20.879).
Il sera ainsi possible de mettre à la charge du preneur l’entretien de certains éléments d’équipement si ceux-ci ne font pas partie de la « structure de l’immeuble ». Cette tolérance est toutefois interprétée strictement et ne devra pas vider de sa substance l’obligation de délivrance du bailleur.
Quid de la rédaction des clauses ?
In fine, lors de la rédaction du contrat de bail commercial, le bailleur devra donc s’attacher à respecter son obligation de délivrance. Si l’article R. 145-35 du Code de commerce peut fournir une première piste, il faudra que les stipulations soient :
- Claires ;
- Précises ;
- Sans équivoque.
Seront ainsi à proscrire les clauses trop générales ne détaillant pas précisément les travaux mis à la charge du preneur. En la matière, il convient donc de laisser le minimum d’interprétation possible afin que la clause ne dénature pas l’obligation de délivrance et ne soit pas privée d’effets.
PANTHÉON Avocats
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