VENTE AUX ENCHERES - Baux conclus avant l’adjudication : la protection des locataires réaffirmée
Publié le :
29/01/2025
29
janvier
janv.
01
2025
Cass. civ 2ème du 16 janvier 2025, n°21-17.794
En matière de saisie immobilière, l’article 1743 du Code civil et l’article L 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution régissent la question de l’opposabilité des baux conclus par le débiteur au créancier poursuivant et à l’adjudicataire.
Dans l’affaire portée devant la Cour de cassation, en 1994, une procédure de saisie immobilière est initiée par un créancier poursuivant contre une société débitrice. Cette dernière conclut, en 2001, des baux commerciaux avec deux sociétés locataires. Par un jugement de 2012, le bien immobilier est adjugé à une société adjudicataire.
De son côté, la Cour d'appel prononce la nullité des baux conclus en 2001, ordonne l’expulsion des locataires et de leurs occupants et condamne les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation de 2 000€ par mois à compter de la date d’adjudication.
Toutefois, la Cour de cassation censure cette décision en rappelant que, selon l’article 1743 du Code civil, un bail dont la date est certaine avant la saisie immobilière est opposable à l’adjudicataire. Même si un bail est conclu après la publication d’un commandement aux fins de saisie, il reste opposable à l’adjudicataire si celui-ci en a eu connaissance avant l’adjudication.
En l’espèce, l’adjudicataire avait été informé de l’existence des baux avant le jugement d’adjudication. Ces baux étaient donc opposables à l’adjudicataire, et leur nullité ne pouvait être prononcée.
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