URBANISME – OAP : l’appréciation de la qualification de terrain à bâtir se fait à l’échelle de la zone et non parcelle par parcelle !
Publié le :
27/02/2025
27
février
févr.
02
2025
Cass. civ 3ème du 13 février 2025, n°22-21.592
Les communes peuvent intégrer au sein du plan local d’urbanisme (PLU) des orientations d’aménagement et de programmation (OAP). Concrètement, les OAP matérialisent les projets d’expansion de la commune et sont par conséquent opposables aux habitants de la municipalité.
En l’espèce, à la suite d’une procédure d’expropriation, deux propriétaires contestaient judiciairement les indemnités proposées par la commune.
Devant la Cour de cassation, les propriétaires contestaient la qualification retenue pour leurs parcelles par la Cour d’appel de Rouen. Cette dernière avait en effet rejeté la qualification de « terrain à bâtir » (Cette qualification faisant indubitablement grimper la valeur des terrains et, in fine de l’indemnité d’expropriation) en estimant notamment que l’OAP du PLU était opposable aux deux propriétaires.
La Haute juridiction approuvera la Cour d’appel et rejettera intégralement le pourvoi. Elle confirmera qu’en considérant que la zone en question était réservée à une opération d’aménagement d’ensemble, la qualification des parcelles devait être appréciée au regard de l’ensemble de cette zone.
L’enjeu de cette qualification était déterminant, car la reconnaissance d’un terrain à bâtir requiert la présence de divers réseaux à proximité des parcelles (eau, électricité…). En l’espèce, les deux parcelles litigieuses disposaient de ces équipements, de sorte qu’une appréciation individualisée aurait pu conduire à leur qualification de terrains à bâtir. Toutefois, comme précédemment rappelé, l’existence des réseaux doit être évaluée de manière globale. Or, la zone couverte par l’OAP s’étendait au-delà des seules parcelles concernées et ne disposait pas des infrastructures requises, empêchant ainsi leur reconnaissance en tant que terrains à bâtir.
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Historique
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