Vente et erreur sur la surface : focus sur la loi Carrez
La superficie d’un bien immobilier est un élément essentiel dans une transaction, notamment en copropriété. L’exactitude de cette mesure, dite surface Carrez, fait l’objet d’un encadrement juridique strict, susceptible d’engager la responsabilité du vendeur en cas d’erreur. Quelle est la portée de cette obligation ? Quelles sont les conséquences en cas de mesure inexacte ?
Qu’est-ce que la surface Carrez ?
La loi Carrez impose de mentionner la superficie privative d’un lot de copropriété dans tout acte de vente. Conformément à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, « la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre sont exclues du calcul. Il s’agit donc d’une définition rigoureuse, qui ne se confond pas avec la surface habitable.
Une obligation spécifique au vendeur en copropriété
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose au vendeur d’un bien situé en copropriété d’indiquer la surface Carrez dans l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) ainsi que dans l’acte authentique. Cette mention conditionne la validité de la vente : en cas d’absence, l’acheteur dispose d’un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte définitif pour en demander la nullité.
Quelles sanctions en cas d’erreur de mesure ?
La surface Carrez doit être précise. Si la superficie mentionnée est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, l’acquéreur peut solliciter une réduction proportionnelle du prix de vente, sans avoir à démontrer un préjudice. Cette action doit être exercée dans l’année suivant la signature de l’acte.
En revanche, si la surface réelle est supérieure à celle indiquée, aucun supplément de prix ne peut être exigé par le vendeur. La sanction joue donc exclusivement en faveur de l’acquéreur.
Et pour une maison individuelle ?
La loi Carrez ne s’applique pas aux ventes de maisons individuelles. Aucune obligation légale n’impose au vendeur de mentionner la surface du bien. Toutefois, si une superficie est précisée dans l’acte, elle engage juridiquement son auteur.
Dans ce cas, les règles du Code civil s’appliquent. L’article 1617 oblige le vendeur à délivrer la superficie indiquée. Si une erreur est constatée, l’article 1619 prévoit une réduction ou une augmentation du prix, à condition que la différence excède 1/20e de la surface réelle :
- En cas d’erreur en faveur du vendeur : l’acquéreur peut obtenir une diminution du prix ;
- En cas d’erreur en faveur de l’acquéreur : le vendeur peut demander un complément.
Le délai pour agir est d’un an à compter de la vente (article 1622 du Code civil).
La loi Carrez vise à protéger l’acquéreur en copropriété en garantissant la transparence sur la surface privative. En revanche, pour les maisons individuelles, l’absence d’exigence Carrez n’exonère pas le vendeur de sa responsabilité contractuelle lorsqu’il communique lui-même la surface : l’acquéreur dispose alors de recours similaires fondés sur le Code civil.
BROCARD GIRE Avocats
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