Peut-on interdire la location Airbnb en copropriété ?
Publié le :
24/06/2025
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La location de courte durée via des plateformes comme Airbnb séduit de nombreux propriétaires, principalement du fait de sa flexibilité, de sa rentabilité et de sa facilité de mise en œuvre.
Ce mode de location s’est largement répandu en zone urbaine, mais lorsqu’un logement est situé dans une copropriété, la question se pose de savoir s’il est possible d’interdire ce type d’activité dans l’immeuble.
Entre liberté individuelle du copropriétaire et respect du règlement de copropriété, la réponse est nuancée.
La location meublée de courte durée : une activité à part entière
La location Airbnb est en général une location meublée de courte durée, souvent à des fins touristiques, et conclue à la nuitée ou à la semaine.
Ainsi, louer régulièrement un bien à des touristes, avec services inclus (linge, ménage, accueil), peut juridiquement être assimilé à une activité professionnelle, et donc soumise à des règles plus strictes en copropriété, notamment en ce qui concerne la destination de l’immeuble, en plus d’obligations déclaratives auprès des impôts.
Le rôle central du règlement de copropriété
La première limite à l’usage d’un bien en location de courte durée par son propriétaire tient au règlement de copropriété. Ce document, opposable à tous les copropriétaires, fixe notamment la destination des lots : habitation bourgeoise exclusive, usage mixte, commercial, etc.
Lorsqu’un règlement prévoit que les lots sont destinés exclusivement à l’habitation, sans autoriser d’activité commerciale, les tribunaux peuvent considérer qu’une activité de location de courte durée contrevient à cette clause.
Par conséquent, une clause claire interdisant les activités commerciales suffit à restreindre la mise en location Airbnb. Il n’est donc pas toujours possible d’utiliser librement son bien à des fins locatives touristiques, même s’il s’agit d’un droit de propriété.
Si le règlement est muet ou ambigu, l’assemblée générale des copropriétaires peut voter une modification visant à interdire ou encadrer les locations de courte durée.
En tout état de cause, le locataire doit également respecter le règlement de copropriété, et ne peut se prévaloir de son contrat de bail pour ignorer une interdiction édictée dans ce règlement. Il doit par ailleurs obtenir impérativement l’autorisation du bailleur.
Le pouvoir d’agir du syndic contre les locations illicites
Lorsqu’un copropriétaire procède à une location non conforme au règlement de copropriété ou à la destination de l’immeuble, le syndic dispose d’un véritable levier d’action.
En application de article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il peut engager une action en justice au nom du syndicat des copropriétaires afin de faire cesser le trouble. Ce pouvoir d’agir, reconnu expressément par la loi, permet de préserver l’équilibre collectif de l’immeuble, notamment face aux dérives liées aux locations meublées de courte durée.
En cas de manquement avéré, le copropriétaire fautif peut également être condamné à verser des dommages-intérêts au syndicat, à titre de réparation du préjudice subi par la copropriété dans son ensemble.
Airbnb et urbanisme local : un encadrement complémentaire
Au-delà du droit de la copropriété, la location Airbnb peut également être soumise à des règles d’urbanisme ou d’enregistrement local, notamment dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux), où une autorisation de changement d’usage peut être requise pour louer un logement entier de façon répétée à des touristes, et un plafond de nuitées destinées à la location peut être appliqué.
GOUT DIAS Avocats Associés
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