Vente immobilière, clause d'exclusion de garantie et nouveau rappel jurisprudentiel en matière de vendeurs assimilés à des professionnels de la construction
Publié le :
17/01/2024
17
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En matière de vices cachés, l’acquéreur qui en prouve l’existence a le chois entre obtenir la résolution de la vente, ou solliciter une restitution du prix, à hauteur de la diminution provoquée par le vice, en plus de pouvoir obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé.
L’article 1145 du Code civil pose une présomption de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence, applicable, comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation, au vendeur particulier qui s’est comporté comme un professionnel.
Dans cette affaire, un couple de particuliers avait vendu une ferme rénovée, mais les acquéreurs soulevant la présence de vices cachés, avaient obtenu la désignation d’experts, avant d’assigner les vendeurs en garantie des vices cachés.
En appel, la demande des acquéreurs est rejetée, et la juridiction annule le rapport d’expertise au soutien de leur demande, limite leur condamnation en réduction du prix de vente à un certain montant, et rejette leur demande d’indemnisation au titre de leurs préjudices de jouissance, moral et financier.
Les juges du fond considèrent en effet que la réalisation par les vendeurs de travaux d’étanchéité dans la salle de bains, de la pose d’un escalier à l’origine du percement de la conduite d’évacuation des eaux usées et de celle d’une cheminée non conforme, ne prouvent pas la connaissance, par les vendeurs, de chacun de ces vices ou de leur persistance après travaux s’agissant des travaux d’étanchéité, au moment de la vente.
Pour ces trois vices soulevés, la Cour d’appel avait écarté l’application de la clause d’exclusion de garantie, au motif que les vendeurs s’étaient comportés comme des professionnels de la construction sans en avoir les compétences, ce dont il résultait qu’ils étaient irréfragablement présumés connaître ces vices.
Le litige est porté devant la Cour de cassation, qui sanctionne cette décision, considérant que la juridiction d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et violé l’article 1645 du Code civil.
La Cour de cassation rappelle que selon cette disposition, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.
À partir du moment où le vendeur s’est comporté comme un professionnel, irréfragablement il est supposé connaître les vices de la chose qu’il a construite ou modifié, de sorte qu’il est tenu d’indemniser les acquéreurs en application de la garantie des vices cachés.
VILA Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 7 décembre 2023, n°22-20.093
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