Les avantages de la location non meublée
Publié le :
05/05/2023
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Quand un propriétaire projette de louer un bien immobilier afin d’en tirer des revenus locatifs, il doit choisir entre la location meublée et la location non meublée. Se tourner vers la location vide, c’est-à-dire un logement dépourvu de meubles mis à disposition d’un preneur, comporte des avantages pour le bailleur. En effet, le législateur a mis en place des dispositifs d’optimisation fiscale, qui permettent au propriétaire de profiter de son investissement locatif tout en minimisant les pertes avec le paiement des impôts.
Le régime microfoncier
Le régime microfoncier fonctionne avec une imposition sur 70% des loyers, cela signifie un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, pratiqués directement par l’administration fiscale.L’avantage se trouve également dans la simplicité du calcul, ce qui permet d’anticiper facilement les impôts. Pour illustration, durant une année de bail d’habitation, si les revenus issus des loyers s’élèvent à 9 000 €, alors l’imposition s’applique sur 6 300 € (70%), soit une réduction de 2 700 € (30%).
S’il souhaite bénéficier du régime microfoncier, le bailleur doit alors renseigner la rubrique relative aux revenus fonciers lors de sa déclaration d’impôt, à condition toutefois de pouvoir justifier du fait que les revenus locatifs dégagés sont inférieurs ou égaux à 15 000 € par an sans charges.
Le régime réel
Le régime réel s’applique automatiquement lorsque les revenus dépassent 15 000 € de loyers annuels sans charges pour le propriétaire qui peut y renoncer, dans ce cas, il s’engage cependant sur une location nue d’au moins 3 ans pour bénéficier des effets du régime réel.Le fonctionnement du régime réel repose sur un calcul de l’impôt qui consiste à soustraire les charges déductibles liées au logement (dépenses), du revenu brut foncier lequel correspond à la somme des loyers (revenus globaux).
De manière générale, parmi les charges déductibles se trouvent :
- Les intérêts d’emprunts ;
- Les primes d’assurances ;
- Les dépenses de travaux et d’entretiens ;
- Les taxes diverses ;
- Les provisions pour charge de copropriété, etc.
Lorsque le résultat obtenu est positif, l’investisseur obtient un bénéfice foncier, ainsi cet excédent imposable est à inscrire sur la déclaration d’impôt. Dans le cas inverse, le résultat négatif constitue un déficit foncier.
Le propriétaire peut voir son revenu global imputé dans la limite de 10 700 € par an, cela signifie que le mécanisme du déficit foncier diminue la base imposable, entraînant ainsi une baisse de l’impôt.
Dans le cas où le déficit foncier dépasse le seuil prévu de 10 700 €, la somme sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, tout comme les intérêts d’emprunts.
Concrètement, le propriétaire qui décide de financer des travaux de rénovation d’un logement classé G au DPE pour satisfaire les nouvelles obligations de mise en conformité énergétique parvient, avec les dépenses des travaux engagés et les intérêts des emprunts, à réduire son impôt. Par exemple, si un bailleur perçoit 15 000 € de loyers annuels et que le coût des travaux la même année s’élève à 18 000 € plus 900 € d’intérêts pour un prêt à 5 %, alors le déficit foncier enregistré correspond à 3 900 € (15000 – 18 900). Le revenu global de 15 000 s’impute du déficit pour parvenir à 11 100 € de base imposable (15 000 – 3 900).
Les dispositifs de défiscalisation
Dans le cadre d’une location nue, l’investisseur dispose d’un panel de mécanisme de réduction d’impôt, selon la situation de son logement :- Pour les logements neufs : les défiscalisations « loi Pinel » ou « loi Duflot » permettent d’obtenir une partie du prix du logement remboursée, en fonction de la durée de la location, à condition de respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire ;
- Pour les logements rénovés : une réduction d’impôt jusqu’à 63 000€ est accordée pour le rachat d’un logement ancien, à réhabiliter dans une zone de revitalisation du territoire avec le dispositif « Denormandie ancien »;
- Pour les logements anciens : le dispositif « Loc’Avantages » permet au propriétaire qui a signé une convention avec l’agence nationale de l’habitat (Anah), de bénéficier d’une réduction d’impôt quand le loyer est décoté par rapport au prix du marché.
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