Pourquoi les locations saisonnières posent de vrais problèmes juridiques ?

En forte croissance dans les zones touristiques, les locations saisonnières suscitent des interrogations juridiques majeures, compte tenu du fait que leur développement rapide, facilité par les plateformes numériques, entraîne des conséquences concrètes pour les collectivités territoriales et soulève des enjeux en matière d’urbanisme, de fiscalité et de droit de la copropriété.

Entre définition encadrée et contours flous

La location saisonnière est définie comme la mise à disposition d’un logement meublé, sur de courtes durées, à la journée, la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Cette forme de location peut concerner autant une résidence principale que secondaire, sous réserve de ne pas excéder certaines durées annuelles d’occupation. L’article L 324-1-1 du Code du tourisme impose ainsi aux loueurs de déclarer leur activité auprès de la commune, voire de solliciter une autorisation préalable de changement d’usage dans les grandes villes (article L 631-7 Code de la construction et de l’habitation).

Pour les communes situées dans des zones tendues ou à forte pression touristique, le changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme est en effet soumis à autorisation, et régulièrement couplé à des mécanismes de compensation, notamment par la création simultanée de surfaces d’habitation ailleurs. Ces contraintes peuvent être renforcées par des règlements municipaux, adoptés sur le fondement de l’article L 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Une insécurité juridique pour les collectivités et les constructeurs

L’essor des locations saisonnières perturbe les politiques publiques locales de logement, puisque les collectivités territoriales sont confrontées à une raréfaction de l’offre locative classique, notamment dans les centres urbains et les zones touristiques.

Par ailleurs, le développement de résidences construites ou rénovées dans un but (non avoué) d’être exclusivement louée en courte durée pose la question du respect des autorisations d’urbanisme initiales. Dans certains cas, des permis de construire peuvent être contestés pour détournement d’usage ou non-respect des prescriptions locales de mixité fonctionnelle.

En observant de plus près le contentieux relatif aux locations saisonnières, on observe que les demandes de requalification d’un meublé touristique en local à usage hôtelier se multiplient, et en cas de fraude à la destination d’un bien, les sanctions peuvent aller jusqu’à la remise en état du logement, des amendes administratives, associées à des actions en responsabilité fondées sur la perte d’affectation au logement d’habitation.

Des difficultés spécifiques en copropriété et en droit des affaires

La multiplication des locations de courte durée dans des immeubles soumis au statut de la copropriété est également source de nombreux litiges, car certaines activités touristiques peuvent être jugées incompatibles avec la destination résidentielle de l’immeuble, au regard du règlement de copropriété.

Il appartient par conséquent, au vu des éléments en sa possession, au juge d’interdire de telles locations dès lors qu’elles troublent la jouissance des autres copropriétaires, en se fondant sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Du point de vue des opérateurs immobiliers ou des sociétés d’exploitation, le statut juridique des locations saisonnières peut poser des problèmes de qualification commerciale. Certaines municipalités cherchent à requalifier des activités de location répétée en activités parahôtelières, soumises à des régimes fiscaux et juridiques distincts. Ce glissement peut impacter la nature des baux conclus, les régimes de TVA applicables, et le statut juridique de la société exploitante (exploitation directe ou gestion via une société commerciale).

Une vigilance accrue pour les porteurs de projets

Les professionnels du secteur, qu’ils soient constructeurs, investisseurs ou gestionnaires, doivent par conséquent intégrer ces contraintes juridiques dès la phase de conception, en ce que le montage juridique d’une opération immobilière intégrant des locations saisonnières suppose une parfaite connaissance du droit local de l’urbanisme, des règles de destination prévues par le PLU, mais aussi des éventuelles interdictions fixées par la commune ou la collectivité.

En parallèle, les collectivités doivent relever un défi : celui d’équilibrer attractivité touristique et politique du logement durable, et peuvent à cet effet mobiliser des outils juridiques pour encadrer les changements d’usage, soumettre certains projets à déclaration préalable ou imposer des compensations, en plus d’envisager un renforcement des contrôles et des sanctions administratives.


CGBG Avocats & Associés