Diagnostic technique non conforme : l'acquéreur peut-il être contraint à réaliser les travaux ?
Publié le :
10/04/2025
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Dans le cadre d’une vente immobilière, l’acquéreur bénéficie d’une protection particulière lorsque le bien vendu n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. L’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation impose alors la réalisation d’un diagnostic portant sur l’état de l’installation d’assainissement non collectif, dont les conclusions sont annexées à l’acte de vente.
Ce document revêt une importance essentielle : il permet à l’acquéreur d’être informé sur la conformité du dispositif et conditionne, en cas de non-conformité, la réalisation de travaux dans un délai d’un an.
Que se passe-t-il alors lorsque ce diagnostic s’avère erroné ? La Cour de cassation a été saisie d’un litige à ce sujet par un arrêt du 20 mars 2025.
Dans cette affaire, deux particuliers avaient conclu une vente, pour laquelle l’acte de vente mentionnait la présence d’une installation autonome de type fosse septique et se référait à un rapport du 28 mars 2012 concluant que le système était conforme, satisfaisant, complet et en bon état de fonctionnement.
L’acquéreuse constatant des dysfonctionnements dans l’installation avait, après expertise, assigné la vendeuse et le syndicat ayant établi le rapport en 2012, en réparation de ses préjudices.
En appel, reconnu coupable de ne pas avoir effectué de façon effective le contrôle de l’installation d’assainissement et d’avoir conclu que le dispositif était conforme, le syndicat est condamné à indemniser l’acheteuse, mais seulement à hauteur de 10 000 euros, ce que cette dernière conteste.
Cette limite d’indemnisation est annulée par la Cour de cassation, au visa de l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable aux faits, en application duquel le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble comprend le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif et, en cas de non-conformité de celles-ci lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.
La Haute juridiction en conclut concernant l’espèce que les préjudices liés au caractère erroné du document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif revêtent un caractère certain, et qu’en limitant à une certaine somme l’indemnisation de l’acquéreuse, en retenant que son préjudice s’analyse en une perte de chance d’obtenir un prix de vente moins élevé en raison du défaut de conformité et de fonctionnement de l’installation d’assainissement, la juridiction a violé le texte susvisé.
Rappel est ici effectué par la Cour de cassation que le rapport de contrôle de l’assainissement non collectif, annexé à la vente, engage pleinement la responsabilité de son auteur en cas d’erreur et consacre une protection renforcée de l’acheteur immobilier, en considérant que l’erreur sur la conformité de l’installation ouvre droit à une indemnisation intégrale du préjudice subi, sous-entendu : la prise en charge des travaux de mise en conformité.
VILA Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 20 mars 2025, n°23-18.472
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