Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?
Auteur : Verbateam Avocats
Publié le :
28/06/2019
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Vous êtes sur le point d’acheter le bien de vos rêves, mais voilà que la mairie exerce son droit de préemption urbain. Qu’est-ce que cela signifie ?
Dans le cadre d’une vente immobilière, la collectivité publique dont dépend le bien immobilier peut exercer son droit de préemption urbain (DPU). Le DPU peut s’exercer dans une zone bien définie et uniquement pour mettre en œuvre des opérations d’intérêt général, tels que la réalisation d’équipements collectifs, la lutte contre l’insalubrité, le développement d’activités économiques, etc. Si la commune exerce son droit de préemption urbain, elle doit préciser le motif.
Le droit de préemption urbain peut-il toucher toutes les ventes ? Il peut intervenir dans le cadre d’une vente immobilière, d’une vente aux enchères volontaires, d’une vente aux enchères forcées dans le cadre des saisies, d’un apport en société etc. En revanche la commune ne peut exercer son droit de préemption dans le cadre des successions, des partages de communauté etc.
Tous les biens sont-ils concernés par le DPU ? En dehors des immeubles achevés depuis moins de dix ans, tous les biens sont concernés par le droit de préemption urbain.
Comment se déroule la procédure de préemption ?
Le plus souvent la procédure débute après la signature de l’avant-contrat entre les parties. Le notaire envoie, au nom du vendeur, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la mairie, dans laquelle il précise les conditions de la vente. A ce stade de la procédure, plusieurs hypothèses sont possibles :La commune n’exerce pas son droit de préemption :
- Soit elle vous répond expressément qu’elle renonce à exercer son droit de préemption.
- Soit la commune ne vous répond pas dans le délai de deux mois à compter de la réception de la DIA. Elle renonce alors à exercer son droit de préemption.
La commune exerce son droit de préemption. Elle doit en informer le propriétaire dans un délai de deux mois, en précisant le motif.
- Si la commune accepte d’accéder à ce bien dans les conditions fixées par le vendeur, le vendeur doit signer l’acte avec la commune, car il y a un accord sur la chose et sur le prix.
- Si la commune propose un prix inférieur, le vendeur dispose à son tour d’un délai de deux mois pour répondre par écrit à la commune.
o Le propriétaire accepte ce prix, la vente est donc formée. L’acte doit être signé dans les trois mois et le prix versé dans les six mois.
o Le propriétaire peut renoncer à vendre le bien. Il peut formuler une réponse écrite ou ne peut pas répondre pendant le délai de deux mois.
o Le propriétaire refuse le prix proposé. La commune a 15 jours pour saisir le TGI et demander une fixation judiciaire du prix en consignant 15% du prix demandé. Dans les huit jours qui suivent, le juge fixe une date de visite des lieux. Il fixera ensuite la valeur du bien en audience publique.
Que se passe-t-il si cette DIA n’est pas envoyée à la commune ?
Dans les cinq années qui suivent la transaction, la commune peut introduire une action en justice devant le Tribunal de Grande Instance (TGI) afin de faire annuler cette vente.Verbateam Avocats