Rente viagère et clause résolutoire : dernières précisions jurisprudentielles
Publié le :
15/11/2022
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Régulièrement considéré comme une vente atypique, le viager a pour objet l’acquisition d’un bien, occupé ou libre, avec pour particularité, que paiement du prix s’effectuer par le versement d’une rente régulière, et ce jusqu’au décès du propriétaire.
Par conséquent, hormis le bouquet (somme versée à la conclusion du contrat) le règlement de la transaction est étalé dans le temps, laissant supposer un risque pour le crédirentier (le vendeur) d’être confronté à un défaut de paiement de la part du débirentier (l’acheteur), de sorte qu’il peut être opportun d’inclure dans le contrat de vente, un mécanisme permettant de régler une telle situation.
À ce titre, une clause résolutoire de plein droit permet la rupture du contrat, et dont l’exécution forcée peut être demandée judiciairement, tout en limitant le pouvoir d’appréciation du juge, qui se contente alors de contrôler les conditions de mises en œuvre de la clause.
Encore faut-il que les conditions de ladite clause soient exprimées de manière non équivoque, comme vient de le rappeler la Cour de cassation.
Il était ici question d’une transaction immobilière portant sur une maison d’habitation, dont le paiement est acquitté par le biais d’une rente viagère payable mensuellement, opération comprenant la clause selon laquelle : « À défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de la rente et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de la présente clause et restée sans effet, celui-ci aura le droit, si bon lui semble, de faire prononcer en justice la résolution de la présente vente nonobstant l’offre postérieure des arrérages. ».
Un commandement de payer est délivré au débirentier pour défaut de paiement de la rente viagère depuis plus de trois ans, puis le crédirentier assigne ce dernier pour résolution de la vente, paiement des arriérés des rentes et versement de dommages et intérêts.
La Cour d’appel saisie du litige ordonne l’expulsion du débirentier, au motif que la clause précédente, qui s’analyse en une clause résolutoire, est acquise au bénéfice du crédirentier.
Cette constatation est contestée par le débirentier devant la Cour de cassation, qui estime que la clause en jeu n’est pas une clause résolutoire, en ce qu’elle n’exprime pas de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à la convention, mais rappelait seulement que le crédirentier disposait de la possibilité de saisir le juge pour faire prononcer la résolution en cas de non-paiement de la rente, sans énoncer que le contrat était, dans ce cas, résolu de plein droit.
Son argument est retenu par la Haute juridiction, qui rappelle un principe général en matière de clause résolutoire : « la clause résolutoire de plein droit, qui permet aux parties de soustraire la résolution d’une convention à l’appréciation des juges, doit être exprimée de manière non équivoque, faute de quoi les juges recouvrent leur pouvoir d’appréciation ».
La décision est annulée puisqu’en l’espèce, la troisième chambre civile constate que « la clause avait pour seul objet de permettre au crédirentier de demander en justice le prononcé de la résolution et non de faire constater par le juge, sans pouvoir d’appréciation, cette résolution par sa mise en œuvre ».
LEXGROUP Notaires
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème. 7 septembre 2022, n°21-16.437
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