Bail commercial : le défaut de permis de construire du local constitue un manquement à obligation de délivrance
Publié le :
09/08/2022
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Manque à son obligation de délivrance le bailleur louant un local commercial affecté d’un défaut de permis de construire. Ce résumé en une phrase de la solution de la Cour de cassation rendue le 1er juin 2022, permet de rappeler l’importance que revêt la conformité administrative des locaux mis à disposition du locataire commercial, parmi les obligations du bailleur.
Dans cette affaire, un bail commercial est conclu en 2009, dont le bâtiment a été édifié sans permis de construire. Sur la base de cet argument, le preneur assigne alors trois ans plus tard le bailleur en résiliation du bail à ses torts exclusifs, pour manquement à son obligation de délivrance.
Rappelons que cette obligation est encadrée par l’article 1719 du Code civil, et oblige, entre autres, le bailleur de part la nature du contrat et sans que ne soient requises des stipulations particulières, de délivrer au preneur la chose louée d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’en assurer également la permanence et la qualité des plantations.
La Cour d’appel saisie du litige considère que compte tenu du fait que le locataire exploite le bail conformément à sa destination depuis sa prise des lieux, l’absence de régularité concernant l’autorisation d’urbanisme attaché à la construction du local et sans incidence, de sorte qu’il n’est pas fondé à réclamer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur. Son exploitation n’ayant pas été perturbée, notamment par une demande de l’administration l’enjoignant à quitter les lieux.
Alors que de son côté, le locataire soutien que le local était affecté d’un défaut de conformité dont il n’était pas démontré qu’il était régularisable, de sorte le preneur était susceptible d’être troublé dans sa jouissance, notamment concernant des difficultés relatives à la souscription d’une police d’assurance pour les lieux, de subir de fortes restrictions quant aux capacités de développement du commerce, ou encore de faire face à une limitation drastique de la capacité à vendre le fonds du fait du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir.
La Cour de cassation fait droit à sa demande et reproche à la Cour d’appel d’avoir violé les dispositions de l’article 1719 du Code civil.
La Haute juridiction rappelle que ce texte oblige le bailleur de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
À ce titre, par déduction, l’absence de permis de construire constitue un manquement pour le bailleur à son obligation de délivrance, de sorte que le preneur peut demander la résiliation du bail puisque le local s’avère non conforme à la destination attendue.
VILA Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 1er juin 2022 n°21-11.602
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