Non-usage trentenaire d'une servitude de passage pour situation d'enclave
Publié le :
07/09/2021
07
septembre
sept.
09
2021
Lorsqu’un terrain est enclavé, c’est-à-dire lorsqu’il ne dispose pas d’un accès suffisant pour pouvoir accéder à la voie publique, la loi reconnaît pour ce terrain un droit de passage sur la propriété voisine : il s’agit d’une servitude légale. Des servitudes conventionnelles peuvent être établies dans des situations où des terrains sont difficilement accessibles (bien souvent avec une indemnité en contrepartie), mais peuvent s’éteindre lorsque le propriétaire du fonds qui en bénéficie n’use pas du droit de passage pendant trente ans.
Il s’agit de l’extinction pour non-usage, situation qui n’a pas vocation à s’appliquer pour les servitudes légales, comme l’a rappelé la Cour de cassation en mai dernier.
Dans l’affaire en question, une propriétaire de parcelle se prévaut en 2000 d’une servitude de passage résultant d’un acte de vente datant de 1973, lequel avait divisé son fonds, et assigne les propriétaires du fonds servant (parcelle sur laquelle se situe le passage) en rétablissement du passage.
Les propriétaires visés par la demande se défendent en évoquant le non-usage trentenaire de la servitude de passage, ayant entraîné son extinction.
Devant la Cour d’appel, ils sont pourtant condamnés sous astreinte, à rétablir la servitude de passage selon les conditions de l’acte de vente établi en 1973, au motif que la configuration des lieux ne présentait aucun accès direct et suffisant pour accéder à la parcelle litigieuse. Les juges constatent que le seul accès existant s’effectue « depuis la route communale, bordée par un mur en pierres d’une hauteur de deux mètres, par un chemin piétonnier présentant une forte déclivité, et traversant le fonds d’un tiers ».
Pourtant, les propriétaires du fonds servant qui portent leur litige jusque devant la Cour de cassation, soulèvent le fait qu’il n’est nullement allégué que l’état d’enclavement était insurmontable : « l’état d’enclave doit être écarté lorsque les obstacles entravant l’accès ou empêchant de donner à l’issue un caractère suffisant peuvent être levés grâce à des travaux dont le coût ne serait pas disproportionné ».
Mais la Cour de cassation rejette leur pourvoi et juge que la Cour d’appel à retenu à bon droit les constations liées à l’enclavement du fonds, la division foncière ayant privé la parcelle enclavée de tout accès suffisant à la voie publique.
Elle précise également que la convention de servitude établie en 1973 avait pour cause déterminante l’enclavement de cette parcelle, l’extinction pour non-usage trentenaire n’est pas applicable.
Les stipulations de l’acte de vente relatives au droit de passage n’ont pas pour effet d’établir une servitude conventionnelle, mais de constater la servitude légale de passage établie pour cause d’enclave, laquelle ne s’éteint pas par le non-usage trentenaire de cette dernière.
VICTOIRES Notaires
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 6 mai 2021 n°20-15.705
Historique
-
Promesse unilatérale de vente : revirement de jurisprudence concernant la rétractation du promettant
Publié le : 13/09/2021 13 septembre sept. 09 2021Articles / Immobilier
Préambule La promesse unilatérale de vente est ce que l’on nomme juridiqueme... -
Non-usage trentenaire d'une servitude de passage pour situation d'enclave
Publié le : 07/09/2021 07 septembre sept. 09 2021Articles / ImmobilierArticles
Lorsqu’un terrain est enclavé, c’est-à-dire lorsqu’il ne dispose pas d’un acc...
-
Impact de l'annulation de la vente sur la garantie décennale
Publié le : 03/09/2021 03 septembre sept. 09 2021Articles / ImmobilierArticles
En matière de construction d’ouvrage, les garanties fournies par les professi...