Rénovation énergétique : obligation ou faculté pour les propriétaires ?
Publié le :
06/08/2025
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La rénovation énergétique s’inscrit au croisement de plusieurs enjeux : environnementaux, sociaux et économiques. Elle vise à lutter contre le dérèglement climatique, à améliorer le confort des logements et à réduire les dépenses énergétiques des ménages. Mais pour les propriétaires, cette dynamique soulève une question centrale : la rénovation énergétique est-elle une obligation légale ou une simple faculté ?
Une obligation indirecte renforcée par de nombreuses contraintes
Si, à ce jour, aucun texte ne contraint formellement l’ensemble des propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique, la législation restreint progressivement la liberté d’action des bailleurs, notamment lorsque leurs biens sont classés F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Ces logements, souvent qualifiés de passoires thermiques, affichent une consommation énergétique finale supérieure ou égale à 450 kWh/m²/an.
Les mesures adoptées depuis 2022 traduisent cette pression normative croissante :
- Audit énergétique obligatoire pour toute vente d’un bien classé F ou G ;
- Gel des loyers : interdiction d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G, tant en cours de bail qu'entre deux locations ;
- Interdiction progressive de location : à compter de 2025 pour les logements classés G, en 2028 pour les F et en 2034 pour les E.
En pratique, le maintien sur le marché locatif d’un bien aussi énergivore passe alors par sa rénovation énergétique.
Des aides financières, mais un contexte juridique incertain
Pour accompagner les propriétaires, plusieurs dispositifs d’aide sont disponibles : MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, chèque énergie ou encore des subventions locales. Ces dispositifs visent à alléger le coût des travaux, parfois conséquents, surtout pour les logements anciens.
Cependant, le cadre juridique actuel demeure flou et suscite des inquiétudes. L’incertitude sur l’interprétation des textes et l’absence d’adaptation aux spécificités du bâti ancien pourrait conduire, très bientôt, à un retrait massif de logements du marché, aggravant la tension locative, notamment dans les zones touristiques soumises à un encadrement strict des locations saisonnières.
Une proposition de loi pour assouplir le régime des passoires thermiques
En réponse à ces préoccupations, une proposition de loi a été adoptée par le Sénat début 2025. Elle entend adapter les exigences de rénovation énergétique aux réalités du bâti ancien, en proposant plusieurs assouplissements notables :
- Suspendre l’obligation de décence énergétique pendant la durée des travaux (5 ans pour les copropriétés, 3 ans pour les logements individuels) ;
- Préciser l’application aux contrats : ces règles ne sont applicables qu’à l’égard des nouveaux contrats. Pour ceux en cours, ces règles n’interviendront qu’à la date de leur reconduction tacite ;
- Empêcher le locataire de se prévaloir d’un manquement à la décence s’il a empêché la réalisation des travaux ;
- Prévoir des dérogations lorsque les travaux sont manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien ;
- Encadrer la baisse de loyer : les locataires ne pourront plus obtenir une réduction automatique du loyer en cas de non-conformité, sauf préjudice avéré ;
- Réviser le DPE avec l’intégration de la notion de confort d’été, afin d’en améliorer la fiabilité.
Ce texte, qui doit encore être examiné par l’Assemblée nationale, pourrait profondément modifier le régime juridique applicable aux passoires thermiques.
BROCARD GIRE Avocats
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