Construction nouvelle et droit d'accession
Publié le :
04/11/2021
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« La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement ».
Ainsi est défini le droit d’accession par l’article 546 du Code civil, mais encore faut-il comme l’indique la disposition, être propriétaire de la chose. Il existe de nombreuses situations où un tiers réalise des constructions, ouvrages ou plantations sur un fonds qui ne lui appartient pas, source de litiges. L’article 555 du Code civil règle alors le sort de ces constructions, en prévoyant quatre possibilités pour le propriétaire du fonds :
- Conserver la propriété des constructions ou obliger le tiers à les enlever, lorsque ces dernières ont été réalisées à l’aide de matériaux appartenant au tiers ;
- Demander la suppression des constructions aux frais du tiers, sans indemnité en plus de lui réclamer des dommages et intérêts ;
- Conserver la propriété contre remboursement au tiers d’une somme « égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages » ;
- Lorsque le tiers évincé qui n’est pas condamné en raison de sa bonne foi, le propriétaire ne peut pas exiger la suppression des constructions, mais lui rembourser l’une des sommes précédemment rappelées.
Dans une récente décision, une interprétation de ces règles a été effectuée par rapport à des travaux de restauration d’une ruine par des tiers, sur un fonds ne leur appartenant pas.
En effet, un couple qui a acheté une ruine située sur la parcelle du vendeur, parcelle dont les droits de propriété ne sont pas cédés, réalise des travaux de restauration sur le bien, pour lesquels ils assignent le vendeur afin d’acquérir la propriété du bien, sinon obtenir une indemnisation du coût des travaux.
La Cour d’appel ne fait pas droit à leur demande, mais les condamne plutôt à enlever, à leurs frais, mes constructions faites sur le bien du propriétaire du fonds.
Au visa de l’article 555 du Code civil, les juges du fonds rappellent que ce dernier ne trouve application que concernant les constructions nouvelles et non lorsque les travaux prennent la forme de réparations ou amélioration, et en l’espèce, ceux réalisés sur la ruine doivent être caractérisés de constructions nouvelles.
Pourtant, la Cour de cassation procède à une interprétation inverse en constatant que lors de la prise de possession de la ruine par le couple d’acquéreurs, la toiture et le plancher du premier étage de cette dernière étaient certes effondrés, mais, les murs subsistaient. Or, au regard de ce détail, les travaux réalisés par le couple portent sur une construction préexistante et non nouvelle, d’où il ressort que les dispositions de l’article 555 du Code civil relatives au droit d’accession des constructions nouvelle n’ont pas vocation à s’appliquer.
La décision de la Haute juridiction tient en une ligne : « Ces dispositions ne concernent que des constructions nouvelles pouvant être l’objet d’une accession au profit du propriétaire du sol ».
GHD Notaires
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 9 septembre 2021 n°20-15.713
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