Vente par la commune d'un terrain dans le cadre d'un bail emphytéotique et précision sur le prix
Publié le :
10/11/2021
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Récemment le Conseil d’État a rappelé l’interdiction faite aux communes de céder à un prix inférieur un élément de leur patrimoine, en plus d’insister sur le formalisme des informations porté à la connaissance des membres du conseil municipal lors de la prise d’une telle décision.
Dans l’affaire en question, une commune a en 1966 conclu un bail emphytéotique de 60 ans, prévoyant en faveur d’une société de droit privé, la mise à disposition de terrains pour la construction et l’exploitation d’un village de vacances, et stipulant qu’à l’expiration du bail, la collectivité publique acquerrait la propriété des constructions édifiées par l’emphytéote, sans avoir à lui verser d’indemnité.
Avant l’échéance du bail, la société se porte acquéreur des terrains et une délibération du conseil municipal du 30 septembre 2010 approuve la vente en sa faveur, renonçant ainsi implicitement à son acquisition future des constructions à titre gratuit.
L’un des conseillers municipaux attaque cependant cette décision, au motif que le prix de cession est inférieur à la valeur du patrimoine. En l’espèce, le prix de cession retenu était de 1 000 000 euros, alors que les seules parcelles avaient été estimées par le service des domaines à 994 000 euros.
La Cour d’appel saisie du litige considère que la délibération du conseil municipal n’avait pas pris en compte la valeur des constructions devant devenir la propriété de la commune à l’issue du bail emphytéotique puisque le prix de cession de 1 000 000 euros était sensiblement supérieur à l’estimation faite pour les seuls terrains. Pour la juridiction de second degré, la commune a vendu un élément de son patrimoine à une personne privée, à un prix inférieur à sa valeur, et ce sans que l’écart de prix soit justifié par un motif d’intérêt général.
Le Conseil d’État devant qui l’affaire est portée annule la délibération eu égard de deux justifications :
- Une collectivité publique ne peut céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne de droit privée, uniquement si elle justifie de motifs d’intérêt général et que la cession comporte des contreparties suffisantes ;
- La convocation aux réunions du conseil municipal des communes de 3500 habitants et plus doit s’accompagner d’une note de synthèse expliquant chaque point à l’ordre du jour permettant aux membres « d’appréhender le contexte ainsi que de comprendre les motifs de fait et de droit des mesures envisagées et de mesurer les implications de leurs décisions ».
Or, en l’espèce la note explicative ne comportait aucun élément permettant d’apprécier la valeur de la renonciation au droit de la commune de devenir propriétaire du bâti à l’expiration du bail emphytéotique, l’avis du service des domaines se bornant simplement à évaluer le terrain d’assiette.
Par conséquent, pour la Haute juridiction administrative : « Dans ces conditions, les membres du conseil municipal n’ont pas été mis à même d’apprécier si la différence entre le prix envisagé et l’évaluation fournie par le service des domaines pouvait être regardée comme représentative de l’indemnité due à la commune pour sa renonciation au droit d’accession et, par suite, si la commune pouvait être regardée comme n’ayant pas cédé un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur ».
VILA Avocats
Référence : Conseil d’État 8ème et 3ème chambres réunies, du 13 septembre 2021 n°439653 et 43967
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