L'indemnité d'éviction d'un bail commercial
Publié le :
26/08/2021
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En matière de bail commercial, lorsque ce dernier est résilié ou que le bailleur refuse le droit au renouvellement du contrat au preneur des lieux, une indemnité d’éviction est due pour compenser le préjudice subit au titre de la perte du local par le biais duquel il exerçait son activité.
Voyons ensemble quelles sont les conditions qui entourent l’indemnité d’éviction, son calcul et les moyens d’action lorsque cette dernière n’est pas versée.
Indemnité d’éviction : conditions
La première condition relative au versement d’une indemnité d’éviction pour non-renouvellement du bail est que ce contrat soit soumis au statut des baux commerciaux.Le preneur doit par ailleurs, au jour de la décision de non-renouvellement du bail commercial, satisfaire les obligations nécessaires pour bénéficier de la propriété commerciale : avoir la qualité de commerçant, être immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers et de l’artisanat et avoir exploité effectivement le fonds de commerce au cours des trois dernières années.
À l’inverse, certaines situations empêchent le preneur du bail commercial de percevoir l’indemnité d’éviction :
- L’autorité administrative compétente a reconnu que l’immeuble où se situe le local objet du bail commercial est en état d’insalubrité, entraînant sa démolition totale ou partielle, où empêche toute occupation de l’immeuble compte tenu de son état de danger ;
- Le bailleur est en mesure de justifier d’un motif grave à l’encontre du preneur, empêchant le renouvellement du bail, tel que le non-paiement du loyer.
Indemnité d’éviction : calcul
Bailleur et preneur du bail commercial sont libres de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à l’amiable.Le Code de commerce (article L 145-14) prévoit cependant que cette indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et tenir compte de « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
À proprement parler, l’indemnité d’éviction est constituée d’une part d’une indemnité principale, appelée indemnité de remplacement ou indemnité de transfert, et d’autre part, d’indemnités accessoires (frais de déménagement, indemnités de licenciement dues aux salariés du preneur, frais liés au cumul de loyers, etc.).
Pour évaluer le montant de l’indemnité principale il convient de déterminer si le fonds de commerce objet du bail commercial est emmené à disparaître ou non. Plus précisément, si le locataire du fait du renouvellement, peut transférer l’exploitation de son activité à moindre perte, ou perd totalement la possibilité d’exploiter son fonds de commerce.
Il y a perte du fonds de commerce si le locataire perd sa clientèle et dans ce cas précis il est indemnisé sur la base de la valeur marchande du fonds de commerce à l'identique de celui qu'il perd. L’indemnité lui permettra notamment d’acquérir un fonds de valeur identique.
À l’inverse, s’il n’y a pas perte de la clientèle, le fonds peut être transféré et l’indemnité est moindre et son montant est déterminé en fonction de la valeur du droit au bail.
Indemnité d’éviction : litiges
Si les parties se sont accordées sur le montant de l’indemnité d’éviction ou qu’une procédure en fixation de l’indemnité d’éviction a été engagée et une décision rendue, le bailleur dispose de 15 jours à compter de la décision pour verser l’indemnité. Durant cette période, il bénéficie d’un droit de repentir lui permettant de revenir sur sa décision et de finalement consentir au preneur le doit au renouvellement du bail commercial.Passée cette échéance, le preneur doit adresser au bailleur un commandement de payer délivré par huissier de justice et bailleur dispose alors de trois mois pour verser la somme due, directement au locataire sinon à un tiers désigné pour conserver la somme (séquestre) jusqu’à ce que les clés lui soient remises et l’état des lieux du local effectué. Si le propriétaire persévère à ne pas verser l’indemnité d’éviction, il s’expose à des poursuites judiciaires et le règlement de pénalités de retard.
Étant précisé que, tant que l’indemnité d’éviction n’est pas versée, le preneur bénéficie quant à lui du droit de se maintenir dans les lieux objet du bail commercial, même si ce dernier a cessé.
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