Les grosses réparations prises en charge par le bailleur
Publié le :
31/01/2022
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L’article 606 du Code civil donne un cadre restrictif aux grosses réparations en les définissant comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », ainsi que celles sur « les digues et murs de soutènement et de clôture », alors que « toutes les autres réparations sont d'entretien ».
La Cour de cassation a toutefois élargi le champ d’application de ce même article en précisant que « les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble », tandis que les grosses réparations sont les travaux sur « la structure et la solidité générale de l'immeuble ».
Ainsi, la liste des grosses réparations est non limitative ; le bailleur doit prendre en charge, par exemple, la rénovation de la toiture, les travaux sur l’amélioration de l’isolation thermique, le ravalement de façade, etc.
En outre, le propriétaire doit assurer au preneur un logement décent, c’est-à-dire un logement sans risques manifestes pour son locataire (l’installation électrique conforme aux normes de sécurité, l’absence d’animaux nuisibles, l’étanchéité des portes et fenêtres…), ainsi que s’occuper des travaux en cas de vétusté ou de force majeure (une inondation, un incendie, etc.).
Pour sa part, le locataire doit s’occuper d’effectuer l’entretien courant et les réparations locatives telles que le changement d’ampoule, le graissage des gonds et des charnières, le nettoyage des gouttières, etc.
Concernant la situation propre à la réalisation de gros travaux, le propriétaire informe au préalable son locataire de la nature des travaux (amélioration, réparation, etc.) et des conditions de leur exécution (horaires et durée, besoin de la présence ou non du preneur…), en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception, ou par la remise en mains propres contre un récépissé.
Le locataire doit alors permettre l’accès à son logement, notamment en cas d’urgence (dégâts des eaux, vitres des fenêtres brisées…). Néanmoins, il peut refuser la tenue des travaux lors de certains jours (samedis, dimanches et jours fériés), s’il justifie que les travaux présentent un caractère abusif, ou qu’ils rendent l’utilisation du logement impossible, voire dangereux.
Mais, si le chantier dure plus de 21 jours, la loi accorde au preneur une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
Si une situation de conflits concernant l’entretien du logement vient à se présenter, les parties doivent tout d’abord entamer des démarches amiables, celles-ci deviennent obligatoires pour tous litiges dont le montant est au moins égal à 5 000 €, sous peine de rendre irrecevable toute poursuite judiciaire.
Le recours à la Commission départementale de conciliation est aussi une solution envisageable, afin d’inviter l’autre partie à trouver un terrain d’entente avec l’aide d’un médiateur. Cette procédure gratuite et facultative s’effectue par l’envoi d’un courrier en accusé de réception à la commission territorialement compétente.
Dans l’hypothèse où aucune démarche n’aboutit, la partie lésée doit alors saisir le juge du Tribunal judiciaire proche du lieu où se situe le logement.
Si le propriétaire défaillant s’avère rester silencieux ou n’exécute pas les travaux sous un délai de deux mois après réception de la mise en demeure, le juge le condamne à devoir exécuter les travaux de réparation ou à rembourser les sommes avancées par le locataire sur les réparations qu’il a pris à sa charge.
Enfin, le bailleur risque aussi d’être sanctionné à verser des dommages et intérêts si les désordres ont causé au locataire et aux membres de son foyer un préjudice, tel que des problèmes de santé en lien avec une mauvaise isolation thermique, ou un trouble de jouissance sur le logement comme des frais électriques en surplus supplémentaire en cas de pompe à chaleur défectueuse, dont le montant varie selon la gravité de la faute du bailleur et les conséquences subies par le preneur.
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