Construire sans autorisation : quels sont les risques ?
Publié le :
26/03/2025
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2025
Lorsqu’une construction est envisagée, il est nécessaire de s’interroger sur la nécessité d’une autorisation d’urbanisme.
Quelles sont les principales autorisations d’urbanisme ?
Pour des petits travaux ou pour des modifications de faible importance sur une construction préexistante, une déclaration préalable de travaux est nécessaire.Toutefois, s’il s’agit de travaux plus importants ou pour toute construction de bâtiment de plus de 20m², il faudra alors un permis de construire.
Si la construction nécessitait l’une de ces autorisations, sans qu’elle ait été obtenue ou demandée, on parle alors de construction illégale.
Quelles sont les conséquences d’une construction illégale ?
En présence d’une construction illégale, son propriétaire commet un délit, et s’expose donc à des sanctions pouvant être engagées par la mairie ou des tiers.Les sanctions peuvent être pénales, civiles, administratives et même fiscales. Toutefois, il faut être vigilant aux délais de prescriptions !
- Les sanctions pénales
L’article L 480-4 du Code de l’urbanisme prévoit une amende pouvant être comprise entre 1 200 et 300 000€, sans pouvoir excéder plus de 6 000 par m² de surface de plancher illégale. En cas de récidive, une peine d’emprisonnement de 6 mois est également possible.
S’agissant de la prescription, l’article 8 du Code de procédure pénale prévoit un délai de 6 ans à partir de la date d’achèvement des travaux.
- Les sanctions civiles
La mairie peut être amenée à saisir le Tribunal judiciaire afin d’ordonner l’interruption des travaux s’ils sont toujours en cours, la mise en conformité ou la démolition du bien, voire des dommages-intérêts. Si la décision d’interrompre les travaux ou de démolition du bien n’est pas respectée, d’autres sanctions sont possibles telles qu’une amende générale et forfaitaire par jour de retard, ou encore un emprisonnement de 3 mois.
Pour toutes ces sanctions, l’article L 480-14 du Code de l’urbanisme prévoit un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.
S’agissant des tiers, ces derniers peuvent également solliciter la démolition, la mise en conformité ou des dommages-intérêts en présence de la violation d’un droit réel, d’un trouble anormal de voisinage ou d’une violation d’une servitude d’urbanisme.
L’article 2224 du Code civil prévoit, quant à lui, un délai de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux.
- Les sanctions administratives
L’article L 421-9 du Code de l’urbanisme prévoit qu’à partir de 10 ans il n’est plus possible de fonder le refus d’un permis de construire au regard de l’irrégularité de la construction. Toutefois, si cette règle ne s’applique pas si elle résulte de la réalisation d’une construction sans permis de construire alors que ce dernier était nécessaire.
Dès lors, et sur ce fondement, la mairie pourra refuser d’accorder de nouvelles autorisations pour ce bien.
- Les sanctions fiscales
L’administration fiscale pourra nécessiter la régularisation de certaines taxes impayées pour les surfaces et/ou les travaux non déclarés : la taxe foncière, la taxe d’habitation ou encore la taxe d’aménagement.
Est-il possible de régulariser cette situation ?
Même en présence d’une construction achevée, il est possible de solliciter une autorisation d’urbanisme pour régulariser une situation.Pour cela, il faut que la construction existante respecte les règles d’urbanisme en vigueur au moment de la régularisation.
Cette possibilité n’est possible que pendant 10 ans. Passé ce délai, il n’est plus possible d’être poursuivi pour construction illégale. Pour autant, cela ne rend pas la construction légale.
Ainsi, comme étudiée précédemment, la mairie pourra alors refuser de nouveaux travaux sur le bien nécessitant un nouveau permis de construire. Également, cela pourrait impacter une vente future du bien.
BROCARD GIRE Avocats
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